底地について解説！

ライフルホームズ

参考：ライフルホームズ

借地権がついた宅地の所有権を底地といいます。
(建物の所有を目的とする地上権、貸借権を借地権といいます)更地(さらち)のように、土地所有者が自由に利用したり転売できる「完全所有権」とは違い、借地権者との関係で利用上の制約を受けたり、第三者に底地だけを売却することが難しいことから、「不完全所有権」といわれています。
なお、底地の価格は、更地の時価から借地権価格を差し引いた金額に相当します。

たんだ鑑定登記事務

参考：たんだ鑑定登記事務

借地権とは建物所有を目的とする賃借権又は地上権を言います。
分かりやすく書くと、借地人が自分の建物を建てるために他人の土地を借りる権利のことです。
この他人地を借りる権利を債権では賃借権になり、物権では地上権となりますが、実務的にはほとんどが債権の賃借権です。
次に底地（そこち）というのは、借地権が付着した土地の所有権を言います。
言い換えると、他人に土地を貸している場合の地主の所有権を底地といいます。

借地契約が長期間続くと、借地権や底地の売買が起こる場合があります。
この売買でも、借地契約に関係のない第三者が買う場合と、借地契約の相手が買う場合があります。

借地権や底地を第三者が買うケースは多くはありません。
いや、めったにないと言った方が適切かもしれません。

多くは借地契約の当事者同士での売買契約となります。
では、その借地権や底地の売買価格はいくらが適切妥当なのでしょうか？

この適切妥当な価格は、不動産鑑定士の鑑定評価によることが多いと思います。
第三者に売却する場合は、借地権と底地の価格との間には、（借地権価格＋底地価格）≦更地（建付け地）価格の関係が認められます。

これは、借地権及び底地には、最有効使用の制約、担保価値及び市場価値の減退が認められるためなのです。

相続のバイブル

参考：相続のバイブル

借地権と底地の交換とは、例えば、借地人の借地権割合70%のとき、借地人の借地権30%と、地主の底地30％が等価になるので、これを交換しそれぞれが土地を完全に所有するというものです。
さらに、一定の条件を満たした場合には、所得税において「固定資産の交換の特例」という税制上の優遇もあります。

●借地権と底地の交換
借地権と底地の交換とは、例えば、借地人の借地権割合70%のとき、借地人の借地権30%と、地主の底地30％が等価になるので、これを交換しそれぞれが土地を完全に所有するというものです。
さらに、一定の条件を満たした場合には、所得税において「固定資産の交換の特例」という税制上の優遇もあります。

●等価交換方式とは
マンションを建設するデベロッパー側が建築費用を出す代わりに、地主が土地を提供するといった時によくつかわれる方法が、「等価交換方式」です。土地の評価額に応じて、マンションが完成した後に、建物の一部の所有権を交換するというものです。

例えば、地主さんが持つ土地にマンションを建設しようという計画がある場合を考えます。

地主さんは自力でマンションを建設するだけの費用がない場合などに、マンションの開発業者が資金を提供して建設する代わりに、地主さんが最上階の１０階部分を等価交換で所有して住むといった場合に用いられます。

等価交換方式のメリットとしては、借入金が少なくてすむ上、土地は「貸家建付地」の評価が適用され、建物は「貸家評価」で固定資産税評価額70%となることです。

相続税の節税対策としても有効です。

さらに地主さんは、その土地を離れずに引き続き住むことができるという点もメリットと言えるでしょう。

一方、デメリットは、土地の一部がデベロッパーのものになる、思ったよりも対価交換で与えられた部屋が小さかった（デベロッパーは販売管理費などを含めたものを提供するため、土地の評価額は低くなる傾向がある）等があるようです。

さらに、バブル崩壊後からは、テナント料の引き下げや空室が増加しています。
「空室の増加→家賃の引き下げ」、といった悪循環により、収益が悪化することも多いようです。
経営者目線、投資家として将来を見通す力をつけることも非常に大切なようです。

株式会社チェスター

参考：株式会社チェスター

１．底地とは

借地権付の土地を底地と言います。土地の使用に関する権利（借地権）を売却し、土地の所有権のみを保有している状態です。底地を所有している方を地主と言います。
借地権を取得した借地人と借地契約を結び、借地人は地主に地代を支払います。
底地の所有者は地主ですが、地主が自由に使うことができない土地ということになります。


２．底地のメリット・デメリット

　△メリット
　　・更地と比較すると固定資産税が軽減される
　　・地代として一定の金額が入ってくる
　　・更新料や契約料など一時金を受け取ることができる

　▼デメリット
　　・土地を自由に使うことができない
　　・相続時に相続税がかかる
　　・収益性、流動性が低い
　　・借地権者とトラブルになることが多い


３．底地の売却方法

底地を売却する方法は誰に売却するか、どのように売却するかがポイントとなります。
そもそも底地は、借地権が付いている土地です。そのため、第三者が底地を買ったとしてもその土地を自由に利用することはできません。

借地権を単独で販売しても価値が下がることと同じように、底地を単独で販売しても高い値段で売却するということは難しくなります。一般的に、底地の評価額は更地の10％～15％と言われています。
例えば、更地としての評価額が5,000万円の土地だとしても、借地権の付いている底地の評価額は500万円～750万円となります。

売却方法①

・借地権者に底地を売却する

その土地を借りる権利である借地権を持っている借地権者に、底地も買い取ってもらうという方法です。このケースは、借地権者にもメリットがあります。
借地権者は底地の所有者である地主に地代を支払ってその土地を利用していますが、底地を買い取ることで完全所有となるため、地代を支払う必要はありません。また、建て替えや売却を検討している時もご自身の土地であれば容易に行うことが出来るようになります。

・底地の一部と借地権の一部を等価交換する

ご自身が保有している底地の一部と、借地権者が保有している借地権の一部を交換します。
その結果、お互いが単独所有となる土地を保有することになります。土地の面積は小さくなりますが、地主が自由に土地を使用することも可能になります。また、底地よりも売却の難易度が低くなります。

売却方法②

・借地権者と協力して売却を検討する方法

底地が単独販売は難易度が高いですが、借地権者が保有している借地権の場合も単独での売却は難しい部分があります。
そのようなケースでは地主、借地権者の両者が協力して、売却することも可能です。

借地権の契約更新や、借地権者に相続が発生した場合などで検討される方が多くなります。
底地と借地権を一緒に売却することができるので、双方が単独で売却するよりも売却しやすくなります。
取り分に関しては、借地権割合と底地の割合で分けることが多いようですが、双方の事情などによって変動します。

売却方法③

・安くてもすぐに売却したい場合

どうしても、すぐに底地を売却したいという場合には、第三者に売却するという方法があります。
第三者といっても、個人間で売却するというのは買い取る方のメリットが低いため、買手を見つけるのは難易度が高いです。。この場合には、不動産業者が買取りを行うことがほとんどです。

不動産会社の中には、買取を専門とした業者もあります。不動産会社に買取りをしてもらうと、最初にご説明したように、更地の評価額の10％~15％が買取りの相場となります。
もし、不動産会社に買取りを依頼する場合には、しっかりと比較して信頼のおける不動産会社に依頼したほうがいいでしょう。


４．底地は相続財産に含まれるか？

先に答えを述べてしまうと、含まれます。
底地の相続税評価の方法は借地権と同様に路線価を基にした方法で算出されます。