借地借家法の解説！

マーキュリー

参考：マーキュリー

旧借地借家法

借地借家法とは、建物と土地について定めた特別な賃貸借契約の規定です。
賃貸人に比べ立場も弱く、経済的にも不利がある借家人や借地人を保護するために、民法の規定を修正したり補った法律が借地借家法です。

借地借家法

平成３年に公布され、平成４年８月より施行されています。定期借地権と呼んだりもします。
この法律改正前の旧法借地権では、地主様が借地を設定し、そしてその土地を借りた人がこの法の適応を受けることになっていました。
が、ひとたび土地を貸してしまうと、その土地を取り戻すのに地主様はとても困難で不利益な形となってしまい、地主様にとっては大変な法律でした。


例えば、「更新や契約が切れているのに立ち退いてもらえず、結局は立ち退き料を借地人に支払って出て行ってもらう」などです。ただし借地人側を守る法でしたが、諸問題が多く下記の法改正に至ることになるのです。
そんな地主様を守るため、契約期間をしっかりと定めた「改正借地借家法」が制定されたのです。この法律の大きな特徴は確定期限で終了する「定期借地権」、「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用借地権」が制定されたことです。これにより地主様は安心して借地を設定し、第３者に土地を貸し出すことが出来るようになりました。
そのほかに「普通借地権」、「一時使用の賃貸借」が制定されました。

リラックス法学部

参考：リラックス法学部

・借地権とは？

・普通借地権の存続期間

・借地権の存続期間の更新

・存続期間の更新の拒絶の要件とは？

・借地権の対抗要件

・建物の再築による借地権の期間の延長

・借地契約の更新後の建物の滅失による解約等について　

・地代等増減請求権とは？・借地権とは？

・普通借地権の存続期間

・借地権の存続期間の更新

・存続期間の更新の拒絶の要件とは？

・借地権の対抗要件

・建物の再築による借地権の期間の延長

・借地契約の更新後の建物の滅失による解約等について　

・地代等増減請求権とは？
・借地権とは？

・普通借地権の存続期間

・借地権の存続期間の更新

・存続期間の更新の拒絶の要件とは？

・借地権の対抗要件

・建物の再築による借地権の期間の延長

・借地契約の更新後の建物の滅失による解約等について　

・地代等増減請求権とは？
・建物買取請求権とは？

・一般定期借地権とは？

・事業用借地権とは？

・建物譲渡特約付借地権とは？

・借家権とは？

・借家契約の更新

・造作買取請求権とは？

・借賃増減請求権とは？

・定期建物賃貸借（定期借家契約）とは？

参考：国民生活センター

参考：国民生活センター

前回の賃貸借契約の説明＊１では、賃貸住宅の契約の場合には、民法だけでなく借地借家法の
基礎知識が必要であることを指摘しました。
賃貸住宅契約については借地借家法で民法の考え方を修正しているものが多くあるためです。借
地借家法の規定の多くは強行規定です。契約当事者間で、強行規定とは異なった合意をしても
それは無効で、強行規定によることになります。
消費生活相談では、賃貸住宅に関する相談は少なくありません。寄せられる相談をみると、
ほとんどが敷金に関する内容のようです。
敷金問題は、基本は民法上の問題で、敷金を返還しない旨の特約（いわゆる敷引き特約）がある場合には消費者契約法上の問題です。借地借家法の問題ではありません。

ただ、そうはいっても賃貸住宅の相談を受ける際には借地借家法の基礎知識があるほうが安
心ですし、どういう場合に法律相談を紹介すべきかを承知しておくうえでは、借地借家法の基
礎知識は必要だと思われます。

相談では借地契約を扱うことはほとんどないと思いますので（借地契約の紛争は、問題が大き
いので法律相談によるべきかと思われます）、本稿では賃貸住宅、つまり住まいとしての借家
契約のみを取り上げ、基礎的な考え方を説明することにします。

なお、借地借家法で特別な定めがない場合には民法によることになります。

(株)不動産流通研究所

参考：(株)不動産流通研究所

借地借家法
しゃくちしゃっかほう・しゃくちしゃくやほう
借地権および建物の賃貸借契約などに関して特別の定めをする法律で、民法の特別法である。1991年公布、92年8月1日から施行されている。

従前の借地法、借家法を統合したほか、定期借地権等の規定が創設された。借地借家法では、借地権の存続期間や効力等、建物の賃貸借契約の更新や効力等について、借地権者や建物の賃借人に不利にならないよう一定の制限が定められている。

-- 本文のリンク用語の解説 --
借地権
借地権とは次の2つの権利のどちらかのことである（借地借家法第2条）。 1．建物を所有する目的で設定された地上権
2．建物を所有する目的で設定された土地賃借権 従って、資材置場にする目的で設定された土地賃借権は「借地権」ではない。
また、青空駐車場とする目的で設定された土地賃借権も「借地権」ではないことになる。
建物
民法では、土地の上に定着した物（定着物）であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。 具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。
賃貸借
ある目的物を有償で使用収益させること、あるいはそれを約する契約をいう（賃貸借契約）。 賃貸借契約の締結によって、貸主（賃貸人）は目的物を使用収益させること、目的物を修繕すること等の債務を、借主（賃借人）は賃料を支払うこと、目的物を返還する際に原状回復すること等の債務をそれぞれ負うことになる（従って双務契約である）。

民法では、あらゆる賃貸借契約について、 1．契約期間は最長でも20年を超えることができない、2．存続期間の定めがない場合にはいつでも解約の申し出ができる、3．賃貸人の承諾がない限り賃借人は賃借権の譲渡・転貸ができない、4．目的物が不動産の場合には賃借人は登記がない限り第三者に対抗できない（賃貸人には登記義務がないとされるから結果として賃借人は対抗力を持つことができないこととなる） 等と規定している。

しかしながら、不動産の賃貸借は通常は長期にわたり、また、居住の安定を確保するために賃借人を保護すべしという社会的な要請も強い。そこで、不動産の賃貸借については、民法の一般原則をそのまま適用せず、その特例として、 1．契約期間を延長し借地については最低30年とする、2．契約の更新を拒絶するには正当事由を必要とする、3．裁判所の許可による賃借権の譲渡を可能にする、4．登記がない場合にも一定の要件のもとで対抗力を認める 等の規定を適用することとされている（借地借家法。なお、契約期間等については、定期借地権など特別の契約について例外がある）。
定期借地権
1992（平成4）年8月1日に施行された新借地借家法では、借地権を普通借地権と定期借地権に区分した。 普通借地権とは、借地権の存続期間が満了した際に、地主側に土地の返還を請求するだけの正当事由が存在しなければ、借地人が更新を望む限り自動的に借地契約が更新されるというものである。 これに対して定期借地権とは、借地権の存続期間が満了した際に、地主側の正当事由の有無にかかわらず、借地人は借地を地主に返還しなければならないというものである。

定期借地権には「一般定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」「事業用借地権」の3種類がある。