借地権に関する税金について！

国税庁

参考：国税庁

照会要旨】
　個人が20年前に権利金500万円を支払ってA法人から借地していましたが、建物(店舗)が老朽化しましたので1,500万円の更新料を支払って契約を更新しました。更新は、従来の木造建物からビルの所有を目的とする借地権に変わるものであり、地代も2倍になっています。ところが、ビル建築の資金が調達できないため、この借地権をB法人に3,000万円で譲渡しました。
　この場合の借地権の譲渡所得の長期、短期の区分及び取得費の計算はどのようにするのでしょうか。(500万円+1,500万円=2,000万円が取得費となるのでしょうか。)

(注)　この土地の更地価額は7,000万円で、借地権割合は80％です。

【回答要旨】
　その更新を契約の更改とみるか、単なる期間の更新とみるかの問題はありますが、期間更新であるとすれば、次のように考えられます。

1　借地権はあくまでも従前から保有している資産ですから、譲渡代価の3,000万円は、全部が長期譲渡所得の収入金額と認められます。

2　取得費については、500万円から所得税法施行令第182条の規定により必要経費に算入される減価相当額を控除した部分の金額と1,500万円との合計額によります。

不動産の税金相談.com

参考：不動産の税金相談.com

個人が土地や建物などの不動産の売却を行い利益が出た場合には、譲渡所得として所得税の申告と納税が必要となります。

借地権の売却についても、譲渡所得の対象となります。では、借地権の譲渡所得は、どのように計算するのでしょうか。

譲渡所得のご質問やご相談では、売却金額(売却収入)全体に対して、税率をかけて税金を計算すると勘違いされている方が多くいらっしゃいます。しかし、譲渡所得では、売却金額(売却収入)から、その売却した不動産の取得費やその売却に係った費用である譲渡費用を差し引いた後の利益(譲渡所得)に対して、税率が課税されるようになります。

税率は、その売却した不動産の所有期間に応じて異なります。


●譲渡所得税の計算式
{ 売却価額　－　（　取得費　＋　譲渡費用）}　×　税率


●個人が借地権を売却した場合に、取得費や譲渡費用になるものとは

計算式で借地権の譲渡所得を計算するのですが、「取得費」や「譲渡費用」は、どのようなものが該当するのか、というご相談も多いです。

そこで具体的に、どの様なものが借地権の売却に関する取得費になるのかみていきましょう。

●個人が借地権を売却した場合に、取得費になる主なもの
個人が借地権を売却した場合には、下記のような費用が取得費のおもなものとなります。

・地主などに支払った権利金、借地権の購入費用、立退料など
・借地権の更新や変更にあたり支出した費用
・借地権上の建物を購入した場合の建物の購入金額のうち、借地権の対価と認められる部分の金額
・埋立て、地盛り、地ならし、切土など土地の改良に要した費用
・建物を増改築するにあたり、地主などに支払った費用（承諾料）
借地権を建物などとともに取得した場合に、その取得後おおむね1年以内にその建物の取壊しに着手するなど、当初からその建物などを取り壊して土地を利用する目的であることが明らかなときは、その建物などの取壊し損失の金額
・借地権の取得のために支払った仲介手数料などの金額
ただし、上記の費用のうちに事業所得や不動産所得などの必要経費に算入した金額がある場合には、その金額を控除した金額となります。

●個人が借地権を売却した場合に、譲渡費用になる主なもの

・借地権の売却のために支払った仲介手数料などの金額
・印紙税
・測量費用

借地権の売却について地主に承諾をもらうために支払った名義書換料
借地権は、更新料、承諾料、名義書換料などが発生するため、単に土地の売却を行うよりも取得費や譲渡費用に加えることが出来る費用があります。また、事業所得や不動産所得などの経費算入を行った費用部分を控除する必要もありますので、ご注意ください。

なお、個人で不動産業を営んでいる場合に棚卸資産として売却した借地権については、譲渡所得ではなく事業所得となります。

借地権問題.com

参考：借地権問題.com

　所得税は個人の利益に対して課税がなされますが、その所得の種類によって税率は異なります。



　借地権によって得る所得は基本的に「不動産」による所得（＝不動産所得）という扱いになりますが、借地権を売却した場合には「資産を譲渡した」ことによって得る所得（＝譲渡所得）とも捉えられます。



　そのため、借地権を売却した場合は、「権利金として収受した額」を判断基準とし、その額が

更地の時価の半額以下の場合は「不動産所得」、半額を超える場合は「譲渡所得」と分類されることが定められています。



　なお、半額までが不動産所得で、半額を超えた額が譲渡所得になるのではなく、半額を超えた場合はその全てが譲渡所得として扱われるので注意が必要です。



　不動産所得と譲渡所得のそれぞれの税率ですが、不動産所得は所得の額に応じた累進課税となるため、所得税と住民税を合わせて最高55.945％（※平成29年7月1日現在）まで上がる可能性があります。平均課税制度を用いて課税を安くする方法もありますが、要件が複雑なため適用されるかどうかは状況によって様々です。



　これに対し、譲渡所得はその所有期間が5年以上になる場合、所得税と住民税を合わせても20.315％の固定額税率です（※平成29年7月1日現在）。



　そのため、借地権自体の価格が高い場合には、譲渡所得の方が税率は低くなると考えられています。

不動産売るコム

参考：不動産売るコム

ここからは借地権を取得する時にかかる税金とその後にかかる税金について解説していきます。
不動産取得税

不動産所得税は不動産を取得した時にかかる税金で、建物付の借地権を購入する時はこの税金がかかります。
土地のみでの借地権購入時にはかかりませんが、後に建物を建てる時には不動産取得税がかかります。

固定資産税・都市計画税
借地権を購入するとその土地の固定資産税、都市計画税は借主が支払うことになります。
譲渡税
譲渡税は借地権を売却するときにかかる税金です。

相続税・贈与税
家族に相続したりする時にかかります。その年の路線価を基準に計算されます。
借地権を取得するとこのような税金がかかります。金額は地域や建物の状態によって変わります。

オーディン都市開発株式会社

参考：オーディン都市開発株式会社

土地や建物など不動産を売却したとき、3つの税金が発生します。

譲渡所得税
住民税の増額
印紙代

このなかでも一番の問題は「譲渡所得税」です。その年に払う「住民税の額」にも大きく影響してくるため、もっとも重要になる税金と言っても大げさではありません。

譲渡所得税とは？


不動産を売却して「利益」が出た場合、一定の税率をもとに計算する税金が「譲渡所得税」です。つまり、利益が出なければ譲渡所得税は発生しません。

税金を計算するにあたり、不動産は「年数とともに価値が下がる（減価する）」という考えが基準になります。これを「減価償却」と言い、税金を計算するうえでの必須条件です。
ただし、土地には減価償却が適用されず、マンションや一戸建てなど建物が対象になります。

譲渡（売却という意味）によって得た所得（利益）と、減価償却を考慮して譲渡所得税を算出しますので、計算方法についてチェックしていきましょう。

まずは譲渡所得（売却によって得た利益）を算出しなければなりません。



・「売却した金額」－「購入した金額」－「売却にかかった費用」＝利益

・「利益」－「特別控除」＝『譲渡所得』



＜売却した金額とは？＞
売却した金額には、買主から受け取った「固定資産税の精算金」も含める必要があります。実際に受領した売買代金と固定資産税の精算金が「売却した金額」です。

固定資産税は1月1日時点で所有している名義人に請求がいくので、たとえば同じ年の7月1日に売却しても1年分の固定資産税を売主が支払うのです。

しかし、売却後の固定資産税も払っていることになるので、払い過ぎている固定資産税を売買代金とは別に買主から受け取ることになります。これが「固定資産税の精算金」です。

＜購入した金額とは？＞
正式には不動産の取得費。売却する土地や建物など不動産を購入したときに生じた費用が全て含まれます。主な取得費は次のとおり。



・購入代金（建築費用）

・仲介手数料

・契約書の印紙代

・登録免許税

・司法書士への報酬

・不動産の取得税

・住宅ローンの手数料や利息

・購入時に支払った固定資産税の精算金

・取り壊し費用

・リフォーム（改築）費用

・造成費　など



建物の取得費に関する計算方法
「購入代金」－「減価償却費」＝建物の取得費



※減価償却費の計算方法

「購入代金」×「0.9」×「償却率」×「建物の経過年数」＝減価償却費



償却率の例として、木造建物は0.031、軽量鉄骨は0.025、鉄筋コンクリートは0.015など具体的な数値が必要になります。また、建物の経過年数は、購入時から売却時までの経過年数で6か月以上は1年、6か月未満は経過年数に含まれません。

借地権の窓口

参考：借地権の窓口

土地や不動産などの資産を手放す際には譲渡所得税がかかります。そのため、第三者へ建物と合わせて借地権を売るときにも、通常であれば譲渡所得税が課せられますが、特定の条件さえ満たしていれば特別控除を受けられるのです。ここでは特別控除がどういうものなのか、ご説明していきたいと思います。

譲渡所得税とは？

土地が借地権であっても、他の不動産と同様に、売却した際に利益が生じれば、税金が課されます。不動産の売却に伴う譲渡所得税とは、どういうものか？

売却代金からその不動産を取得したときの代金を引き、さらに売却時、購入時に要した費用を引きます。それを譲渡所得といいますが、この譲渡所得がプラスであれば、その所得に対し、税金を賦課すると言うものです。

【譲渡所得の計算式】

譲渡収入金額-（譲渡費用+取得費）＝譲渡所得

・譲渡収入金額：土地（借地）の売却金額

・譲渡費用：譲渡した際に直接かかった費用（登記費用、測量費用、仲介手数料等）

・取得費

①　土地購入時の代金と、当時取得に要した費用

（借地の場合、上記の金額に過去に地主に支払った更新料や建替承諾料など、地代以外に地主に支払った各承諾料も加算できます。）

②　譲渡収入金額の５％

※どちらか大きい方の金額を取得費として計上できます

一般的に譲渡所得税の中には、所得税（国税）・住民税（地方税）・復興特別税（東日本大震災復興のための国税）があります。

譲渡税の税率は所有期間によって異なります。

・所有期間が５年以下の場合・・・３９.６３％（所得税３０％、住民税９％、復興税０.６３％）

・所有期間が５年超の場合・・・２０.３１５％（所得税１５％、住民税５％、復興税０.３１５％、）


●自宅として使用していた場合は３、０００万円の居住用資産売却の特例が適用できます
自宅を売却した場合には、譲渡所得から３，０００万円の特別控除と、居住用の低税率が適用されます。

自宅の売却の場合、上記「譲渡所得税とは？」で計算した譲渡所得の内、３，０００万円が特別控除され、３，０００万円を越えた部分に以下の居住用税率を乗じた額が、譲渡所得税となります。

【居住用不動産を売却した場合の譲渡所得】

譲渡所得が、３，０００万円以下　⇒　無税

譲渡所得が、３，０００万円超　　

　　　　　⇒　　３，０００万円を超えた額に対し以下の税率が課されます。

　　　　　　　　　　１４．２１％（（所得税１０％、住民税４％、復興税０．２１％、）


●かつて住んでいた自宅の売却の場合は、注意が必要になります。


実際に住んでいる居住用財産を売却する場合ではなく、かつて住んでいた自宅（土地建物）の売却や、更地にしてしまった場合に、居住用財産の売却と認められるには、注意が必要です。

・すまなくなってから３年目の年の１２月３１日までに売却すること
・建物を取り壊した日から１年以内に売却すること
※その他

前年、前前年にこの３０００万円控除を受けていないこと

（３年に１度しか利用できません）

本年、前年、前前年に居住用資産の買い替えの特例をうけていないこと


●一時的な家屋の利用の場会うは控除の対象になりません。

特別控除を受けるにあたり、売却する建物をどれくらいの期間所有していたかは問われませんが、「実際にその建物を居住用として使っていたこと」が大前提になります。趣味の活用や保養などを目的とした別荘やセカンドハウスが該当しないのはもちろんのこと、特別控除を受けるためだけに一時的に入居していたと判断された場合も適用されないので、注意が必要です。

建物内に店舗や事務所を併設しているケースでは、居住用部分との使用面積の割合で譲渡所得を按分して、居住用部分のみに特別控除を適用させることになります。ただし居住用部分が全体の９割を超えていれば、すべてを居住用として使っていたとして認められます。

参考：マーキュリー

参考：マーキュリー

不動産取得税
これは、不動産を取得した時に１度だけ掛かる税金です。借地権の場合、土地の取得は無いので建物を建てた時、もしくは建物が建っているものを購入した時です。費用は建物価格に控除額（軽減措置に適用する建物の場合）を差し引き4％を掛けた金額となります。（特例税率：平成27年3月31日までの税率は3％）

固定資産税・都市計画税
これは地方税となり相続税とかの国税とは違い、都道府県が徴収する税金となります。毎年1月1日に登記簿に記載された所有者に４月及び６月に納税通知書が届きます。その年の土地・建物の課税標準額に固定資産税は1.4％を掛け、都市計画税は0.3％掛けた金額となります。（軽減措置など適用できる場合があります）

譲渡税
借地権を売却した時にかかる税金です。
譲渡価格－（取得費＋譲渡諸費用）－特別控除額＝課税譲渡所得
短期譲渡の場合の税率は39％長期譲渡の場合の税率は20％となります。（譲渡所得から最高で3000万円（共有者がいれば共有者一人につき）の特別控除を受けられ、その他、特例措置を受ける事が出来る場合があります。）注；平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

相続税・贈与税
相続税も贈与税もその年の路線価を基準に計算いたします。

借地権の相続評価に関してはこちら
認定課税
事業のために法人が子会社に土地を貸し付けたりする際に、権利金を授受する取引きの慣行があるにもかかわらずその授受がされないもしくは通常とされる権利金より低い額だった場合には、受けられたはずの権利金があったものとして課税されることを言います。