借地権付きの土地って貸すことができるの？？

借地権総合相談室

参考：借地権総合相談室

借地人のみなさんは、借地権の譲渡や転貸をするには地主の承諾が必要だということを知っているか、もしくは何となく聞いたことがあると思います。

では、借りている建物を賃貸する場合にも地主の承諾は必要なのでしょうか？

たとえば安く借りた土地に建物を建てて、家賃収入で一儲けしたいなんて考えたりすることもあるかもしれませんし、せっかく家を建てたのに転勤が決まり、泣く泣く他人に借りてもらったなんていうケースなどもあるでしょう。

これについては、借地上の建物の賃貸は原則自由なので、地主の承諾は必要ありません。
土地は地主のものですが、借地上の建物は借地人の所有です。

ですから、その建物を貸して賃料を得るなどするのも、原則として借地人の自由です。
この点、地主から見れば、あなたが使うというから土地を貸したのに、違う人が使っているのでは困るという意見もあるかもしれません。

しかしこれについては、借地上の建物を利用するために土地を利用する状態は、それが誰であっても大きく影響されるものではないと解されています。

●例外｜借地契約上に定められているケース

あくまでも地代の支払いをするのは借地人に変わりはありません。
借地人が地代を支払う以上は地主側としても大きなクレームを付ける理由はないはずです。
もっとも地主さんの中には、自分が認めた人ならいいけれど、見ず知らずの他人に利用されるのは嫌だという人もいます。

そして、それを借地契約上に定めてあるケースがあります。
たとえば、「借地人が第三者に借地上の建物を賃貸する場合は地主の承諾が必要」といった定めです。
このような契約上の規定がある場合は、勝手に建物を賃貸するとトラブルになるケースがあるので、契約に基づいて、地主さんに相談するべきです。
「転勤になったからどうしても住むことができないけれどいずれ戻ってくる場合や、その間賃貸として貸し出すことにより、家賃収入が入るから地代もきちんと支払える。」とキチンよ事情を説明し地主さんにわかってもらうようにするべきです。

しかし、中にはそれでも嫌だと言う地主さんもいるかもしれません。
嫌だと言われても、借地上に自分の建物をお金をかけて建ててしまった以上、借地契約をおいそれと解除するわけにもいきませんし、家賃収入が入らないと、建物のローンが払えず困るケースもあるかと思います。
そういった場合は、裁判所に借地条件の変更を求めることができます。
借地借家法17条１項の規定に基づいて、この変更によって、建物賃貸に承諾が必要という条項を削除してもらうといった方法があります。


●｜注意点
なお、自己所有建物を売却すると、建物に付随して借地権も譲渡されたことになります。
この場合に承諾を得ていないと、借地権の無断譲渡として、建物収去と土地の明け渡しを求められることがあるので注意しましょう。

賃貸経営ガイド

参考：賃貸経営ガイド

近年、住宅の購入を検討している人の間で定期借地権付きの物件が人気です。
土地が通常の所有権の物件では、都心の一等地などではかなりの高額になるので、一般のサラリーマンにはなかなか手が出せません。
一方、定期借地権付きの物件は土地が所有権の物件に比べて割安で手に入れることができます。
そのため、定期借地権付きの物件に今注目が集まっているのです。
では、購入した定期借地権付き物件を何らかの事情で賃貸に出す場合、地主の許可は必要になるのでしょうか。

民法上では、借地人は地主の許可なく借地権を第三者に転貸・譲渡することは禁じられています。
土地の賃貸借契約は、地主と借地人の信頼関係に基づいて結ばれているものであり、そこに第三者が介入することは想定されていないからです。しかし、これは当該土地に関する契約上の問題であり、土地の上に建つ建物に関しては土地の賃貸借契約とは別物であると考えられています。
古い判例にはなりますが、昭和8年12月の大審院（※現在の最高裁判所）の判決によれば、借地上の建物を賃貸することは民法612条でいう「無断転貸」には該当しないとされています（大判昭和8年12月11日）。
その理由とは、地主が借地人に対して土地の上に建物を建てるという形で土地を利用することを認めている以上、借地人がその建物をどのように使用しても自由であると考えられているからです。
その一方で、地主と借地人との契約の中で、「借地人が第三者に建物を賃貸する場合には地主の承認を得ること」といった特約を結ぶことも有効であるとされています。
では、実際に借地人が建物を第三者に賃貸する際に、この特約に基づいて地主が建物の賃貸を承認しなかった場合はどうなるのでしょうか。
この場合、借地人は借地借家法の規定に基づき、裁判所に対して借地条件の変更許可を申し立て、地主の意思に関係なく第三者に建物を賃貸できることになっています。
したがって、借地人が自らの所有する建物を第三者に使用させることは問題ない、との考え方が現在では一般的になっています。
しかし、地主との円滑な人間関係を維持するためにも、賃貸する際は事前にその旨を知らせておいたほうがよいでしょう。そうすることで、住人の変更によって生じうるトラブルの防止にもつながります。

Bambooboy株式会社

参考：Bambooboy株式会社

近年、不動産を購入する際に、借地権付きの物件という選択をされる方も増えているそうです。
※「借地権」は大きく分けて物権としての「地上権」と債権としての「借地権」が存在しますが、今回は債権としての借地権について説明していきます。

借地権とは「土地を借り、その上に建物を建築・所有して利用する権利」を意味します。
つまり、借地代は払わなくてはいけない代わりに、土地を購入する場合より安いコストで物件を所有できます。
借地権付きの不動産のメリットについては以下のようなポイントが挙げられます。

・土地を購入しないので、相場よりも安い値段で不動産を所有できる。
・借地代を支払う代わりに、固定資産税、都市計画税を支払う必要がない。
・一般的に借地権がついている土地は利便性や立地条件がいい土地が多い。

では、自分で住む予定で購入した借地権付きの一軒家が、転勤などで住めなくなった場合やお子さんに建物を貸したい場合、借地権付きの不動産を賃貸に出すことは可能なのでしょうか？

「自分の子どもに貸すのだしいいだろう」と思っていたら、地主から「勝手に転貸をするのは困る。続けるなら契約を解除する」と言われてしまったとしたら、借主は対抗することが可能なのでしょうか？

今回は、借地権付きの不動産を所有した後、賃貸に出す際の注意点を中心にまとめていきます。


まず、民法612条1項で、土地の所有者の承諾を得ずに、賃借権を譲渡・売買することは「無断転貸」にあたるとされており、禁止されています。
土地の賃貸借は地主と借地人の間の信頼関係に基づき締結しているので、それを無断で譲渡・売買する行為は「信頼関係の崩壊」にあたります。
では、借地権付きの建物を賃貸に出すことができないか？というと、そうではありません。
借地上の建物を貸主の承諾を得ずに賃貸に出す行為は無断転貸に当たらない、という判例（大審院昭和８年１２月１１日等）があり、現在も通説とされています。
この根拠として、借地権は「土地の上に建物を建築所有して、土地を利用する権利」であるという考えがあります。
つまり、その建物に賃借人が住んでいようが、第三者が住んでいようが、土地の使用方法としては大差はなく、また第三者は建物を使用しているだけであり、土地の使用は間接的な使用はない為、信頼関係を崩壊させる行為には当たらないという判断されました。

以上の理由から、借地上の建物を地主の承認を得られない場合でも賃貸に出すことは可能といえます。

ただし、借地上の建物の売買に関しては、賃貸人の予想する利用範囲を超えており、認められません。
売買に出す際は、地主の承認を得なくてはなりません。

では、土地の所有者と借地人が借地契約を結ぶ際に「借地人が借地上の建物を第三者に賃貸する場合も、賃貸人（土地の所有者）の承認を得ること」という一文がある場合はどうでしょうか？

実は、この場合も賃貸に出すことがほとんどの場合で可能です。
賃借人は借地借家法17条1項により、裁判所に借地条件の変更許可を求めることができる為です。
裁判所では、借地人と地主の利益衡量を考えた上で、一方的に不利益にはならないように判断・検討します。
しかし、前述のように土地上の建物の賃貸をすることが、地主にとって大きな不利益になるとは一般的には考えられないため、通常は賃貸借人の申し入れ通り借地条件の変更が認められる場合がほとんどです。
※例外として、建物の賃借人が反社会的勢力の場合などは変更が認められない場合があります。

●賃貸に出すときの契約上の注意点

借地権付きの建物を実際に賃貸に出す際に気を付けなくてはならないのが、借家契約の種類です。
借家契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。

定期借家契約は、定められた契約期間が終了した時点で一度契約は終了し、更新はありません。
貸主と借主が合意した場合は、再契約を結ぶことができます。

一方、普通借家契約は原則更新を前提とした契約のため、貸主から一方的に契約を破棄したり更新を拒否したいすることができません。

前述のとおり、定期借地権で契約した借地上に建築した建物は、契約期間の終了後に更地にして土地の所有者に返さなくてはなりません。
もし、建物を取り壊す時期（借地契約の終了時期）になっても、普通借家契約で契約している借主が退去に応じないことがあれば、大変なトラブルとなってしまいます。

リスクを回避するためにも、借地権付きの建物を賃貸に出すときは、原則として定期借家契約で賃貸に出すようにするといいでしょう。

アパート大家ドットコム

参考：アパート大家ドットコム

借地権でのアパート経営は「やり方が分からない、融資付けが分からない」ということで、敬遠される方も多いのが現状です。
今日はそんな借地権のノウハウをしっかり学びたいと思います。

質問：アパート経営を始めたのはいつ頃からでしょうか？
回答：最初は大田区馬込の借地権ではじめまして、ちょうど１０年前になります。

質問：始めから借地に建築する手法を採られていたのでしょうか？
回答：はい。今持っている３棟のアパートは、全部相続した借地にアパートを建てています。

質問：なぜ借地ばかりをターゲットにされるようになったのでしょうか？
回答：たまたま親から相続した土地が所有権ではなく、旧法借地権だったので特に狙っている訳ではないです。
最初は借地権にアパートが建てられる事をしらずに活用方法に困っていましたが、ネットでいろいろ調べると借地権であっても所有権と同じようにアパート経営が可能な事を知り専門家の方とも相談しながらアパート経営に挑戦してみました。

質問：なるほど。現在所有のアパートについて教えていただけますか？
回答：単身者向けの１Ｒにしています。先ほどお話しした馬込の物件と、あとは新宿区の神楽坂、それから世田谷の三軒茶屋です。全部で３２戸になりました。

質問：素晴らしい場所ばかりですね！入居付けには苦労しなさそうです。
回答：そうですね。
ワンルームですからそれなりに退去もあるんですけど、客付けには困ってなくて、物件近くの仲介業者さんに依頼すれば、1ヶ月以内には決めていただいてます。

質問：管理会社を付けていらっしゃらないんですか。
回答：はい。私は主婦の他には仕事もありませんし、このくらいの規模なら自分で管理できます。

質問：とても順調に経営されていらっしゃるようにお見受けします。ご所有物件の平均利回りはどのくらいでしょうか。
回答：神楽坂のアパートがいちばん高くて、１４％ちょっと。これは時期もよかったのですが。あとは１２％程度です。
ここからローンの返済や借地料、お掃除の業者さんへのお支払いを差し引いて、だいたい家賃の６割～７割が手元に残る感じです。

質問：さすがに高い利回りですね。先ほどローンの返済とおっしゃいましたが、借地というと借入が難しいというイメージがあります。
回答：：私の場合は借地権はすでに所有していてるので、建築費分のみの融資を受けています。特に融資が難しい事はありませんでしたよ。

質問：そうですか。高い利回りが実現できるのも分かります。では、借地に建築する際のポイントを教えていただけますか？
回答：まず、借地権には「旧法借地権」と「新法借地権」に分けられますが、必ず「旧法借地権」でなければいけません。
旧法借地件は、建物が存続する限りは更新ができる規定になっていますから安定しています。
金融機関の担当者も旧法借地に建築されたアパートでないと、融資が難しいと言っていました。

質問：旧法借地に限るということですね。
回答：それから、借地で建築する際には、地主さんから「立替の承諾書」をいただきます。融資を受ける際には承諾書が必須です。
承諾書がないと、「借地はあるけど、融資を受けてアパートは建てられない」という最悪の結果になりますからね。

質問：借地といっても色々あると思いますが、建築に向いている土地があれば教えてください。
回答：そうですね。できるだけ道路付けや形状のよい土地が向いていますね。特に都心部では、建ぺい率や容積率のほかにも、窓先空地や北側斜線規制など、建築をする時の規制がたくさんあります。
借地に限った話ではありませんが、土地の図面を見て「何平米のアパートが何戸建てられそうだな。家賃設定がこのくらいだから、利回りは何％取れそうだ」という概算が自分でできると、アパートを建築するべきかどうかの判断が非常に早くなります。

質問：知識がないと一般の方には難しそうです。
回答：パートナーに、すぐに質問ができる工務店さんか設計士の方がいらっしゃると、自分で知識がなくても大丈夫だと思います。

質問：建物については、工夫されている点はありますか？
回答：最近の流れですと、一戸あたりの面積は最低３０m2必要なんて意見も聞きますが、私の場合はできるだけ多くの戸数を取りたいので、一戸あたりの専有面積は２０m2程度です。
ただ、建築費単価としてはそれなりに掛けていまして、天井が高いロフト付きにしたり、床材は無垢のフローリングにするなど、素材やデザインが安っぽくならないように工夫しています。