借地権買取のメリット、デメリットまとめ

へーベルメゾン

参考：へーベルメゾン

地主から見るメリット・デメリット
まず、地主のメリットは、自分の土地を貸すだけで毎月入ってくる「地代」や、契約更新の際に入る「更新料」などの収入を得られることです。地代の適正金額は一概に言えないものの、相場としては土地保有コスト（固定資産税・都市計画税）の２～３倍というケースが多いようです。ただし、都市部の恵まれた立地条件では4倍近くになる例も見受けられます。

更新料については、これまでの慣行に従うことが多く、地価動向を踏まえて話し合いで決められることが多いようですが、建物をそのまま使う場合、土地の更地価格に対して２～５％の範囲内というのが一般的です。建物を管理する手間がなく、何もせずに地代が得られることは、リスクの少ない土地活用であることは確かでしょう。

あわせて土地の保有コストが少なく、固定資産税や相続税が軽減されるメリットもあります。


借地人から見るメリット・デメリット
次に借地人のメリットについて考えてみましょう。借地借家法が適用されている場合、地主側に正当事由（正当と認められる特別な理由）がない限り、借地人は半永久的に土地を使うことができます。地主の了解が得られなくとも、現状のままの借地契約は法定更新が可能です。すなわち借地期間が満了しても借地人が借地上の建物を使用しており、それに対して地主が遅滞なく正当事由に基づく異議を申し立てない場合は、従前の契約と同条件で契約が更新されたものと見なされるのです。借地借家法の下では、借地人の建物の利用の権利は、現状を維持し地代を払い続ける限り、完璧に守られているのです。

地代の負担は、土地の公租公課相当の土地保有コストを上回るべきものですが、おおむね金額負担は軽いと思われます。特に、古くから土地を借りている場合は、継続地代といい新規の地代よりも安くなることを認められています。借地借家法には「地代等増減請求権」という契約期間途中であっても地代の改定を求める権利が規定されていますが、継続して住んでいる借地人に対して、急に地代を上げることはできないのです。地代の上昇が抑えられていることは大きなメリットです。

また、借地人が土地利用を進める上で、地主の承諾が得られない場合でも、以下のような問題については裁判所に申し立てることで、代わりの許可を得ることができます。これを「借地非訟（しゃくちひしょう）」と言います。

1.借地条件変更の申立
2.増改築許可申立
3.賃借権譲渡許可申立
4.競売に伴う土地賃借権譲渡許可の申立
の4通りです。
逆に借地非訟で取り扱えるのはこれだけですから、何でも裁判所に頼めるものではありません。地主との話し合いを省いて、裁判所に持ち込むことはできませんし、土地利用を進める上では決して得策ではありませんから注意しましょう。詳しくは次回でまた触れます。いずれにせよ、現状の土地利用の延長で借地を使い続けることについては、法律の保護が受けられています。これは、借地人の大きなメリットと言えるでしょう。

とはいえ、上記の裏返しとも言えますが、土地利用を大きく進めようとすると制約が出てくるのが、借地の最大のデメリットなのです。借地上でビルに建て替えたい、あるいはこの場所を気に入ってもらった第三者に良い値段で借地を譲りたいという機会があったとしても、地主との交渉がまとまらなければ話は進みません。市場ニーズにあった賃貸住宅に改築したい、自宅を仕事場に変更したいなど、ちょっとした土地利用の変更でも、事前の話し合いでの了解を得る（場合によっては地代の改定が求められるかもしれませんが）手間を省くと、地主とのトラブルを招くことにもなりかねません。

加えて、やはり借り物であるということ。きちんとした権利であっても、「自分のものではない」という、なんとなくスッキリしない気持ちを抱く人も多いかもしれません。また、半永久的に土地を使用することができる＝半永久的に地代を支払い続ける、ということでもあります。その間には、更新料を支払うこともあるでしょう。土地を借り続ける限り、それなりのコストがかかってしまい、それでも自分の土地にはならないというジレンマがあるかもしれません。

オウチーノ

参考：オウチーノ

借地権付き物件の一番のメリットは、何といっても費用の安さ。住宅を買うときには、建物価格のほかに、土地に対する保証金や権利金などがかかりますが、定期借地権で買う場合の費用は、土地の所有権も取得するときの60～80％前後が目安になります。そのため、価格が抑えられていることが多く、物件によって差はあるものの、所有権付き物件と比べると、定期借地権付きの分譲マンションなら3割、一戸建て住宅なら5割ほど割安になっている場合もあります。また、入居後は、地主に地代を支払う代わりに、土地の固定資産税がかかりません。都心のタワーマンションで、周辺の相場よりうんと安い物件がある、という場合は、たいていはこの定期借地権付き物件です。この費用は、裏を返せば、期間限定で建物を建てるから、でもあります。借地借家法で「一般定期借地権」は、存続期間を50年以上とし、借地期間満了時に契約更新をしないこと、建物の買取請求をしないことなどが定められています。素敵なマイホームを建てても、50年過ぎたら取り壊して更地にし、地主に土地を返却しなければならないということです。また、定期借地権付き住宅を中古で購入する場合、住宅ローンが借りにくいこともデメリットに挙げられます。半官半民の住宅ローン「フラット35」は一定の条件を満たせば借りられますが、民間の住宅ローンは多くが対象外です。買いづらい物件は、買い手がつきにくい、つまり、売りづらい物件であり、将来性が薄いとも言えます。それらのデメリットのためか、導入から20年を経ても、定期借地権付き住宅はあまり普及しておらず、所有権付き物件に比べると該当物件は数百～数千分の1程度という状況です。人生80年、生きている間だけ安く一戸建てに住めるのだからそれでいいや、と割り切れるかどうかが、案外、借地権の家を売買するかどうかの決め手、かもしれません。

実践大家コラム

参考：実践大家コラム

借地権のメリット
・旧法借地権の場合、借主はしっかり法律に守られているので、半永久的に住み続けることができます。（地主は正当な事由がない限り、借主の更新を拒絶できない）

・所有権に比べて３割程度価格が安いので、不動産購入額を低く抑えられます。

・所有権は地主にあるので、借地権を取得しても、土地の取得税は発生しません。また、登記費用も発生しないので、不動産購入時の諸費用を低く抑えられます。

・土地の固定資産税・都市計画税の負担がありません。固定資産税・都市計画税の納税義務者は地主にあります。

・見た目は、所有権の物件と何も変わりません。

・もともと、立地の良い場所にあることが多いです。



借地権のデメリット
・自分の土地ではありません。 （借地と底地を合わせて所有権）

・地代の負担があります。一般的に固定資産税の３倍程度かかります。

・更新時には更新料が必要となります。（更地価格の約４％～６％）

・建替え、譲渡（売却）等の際には、地主の承諾が必要となります。 （建替え承諾料　更地価格の約４％～６％） （譲渡承諾料　譲渡価格の約１割）

・担保評価が低く、借入しづらいです。借地権への融資を取り扱わない金融機関も多いです。

・借地権は第三者に売却しづらいです。

・地主さんとの人間関係に少し気を遣います。

マーキュリー

参考：マーキュリー

借地権メリット
旧借地法（1992年以前）での契約であれば、建物が存続する限り半永久的に住み続けられる
所有権より安価で購入できる
土地の取得税・固定資産税・都市計画税などの負担がない


借地権デメリット
自分の土地ではない
銀行から融資が受けづらい
地代がかかる
建替えや譲渡に地主の承諾が必要となり承諾料の支払いが発生する
地主との契約内容が不透明な場合も多い

不動産投資と仮想通貨で脱サラ目指す人のブログ

参考：不動産投資と仮想通貨で脱サラ目指す人のブログ

借地権物件のメリット
嬉しい

所有権物件より安い
借地権で物件を買うのは、所有権で物件を買うのに比べて安いです。大体、所有権の60-70%で借地権の物件を買えると言われています。

が、物件によってはもっと安くなると思っています。

良い立地であったり、新築であったりすればともかく、悪い立地や築年数が古かったりすると、借地権・築古・悪立地の3拍子がそろうことになり、敬遠されがちです。

僕が先日買った戸建てが、まさにそれですね。借地権・築古・悪立地。しかも階段をのぼった山の上に物件があります。いろいろ残念です。

けど100㎡を超える戸建てを数百万円で仕込むことができました。近隣で100㎡を超える所有権の中古戸建てを買おうとすると、どんなに安くても2,000万円以上はしますので、かなり安く買えたことになります。

土地にかかる固定資産税がない
借地権では、地主さんに地代を払う必要があります。その代わり、土地にかかる固定資産税がありません。

借地権というと「地代」にばかり目が行きがちですが、土地部分に固定資産税がかからないという地味なメリットをおさえておいたほうがよいです。

ただし、地代のほうが土地にかかる固定資産税より高い場合が大半なので、所有権と比べてランニングコストは高くなりますので、ご注意を。

地主さんが近くに住んでる&協力的だと、駐車・駐輪スペースを借りられたりする
これは僕の場合だけかもしれませんが。

今回僕が買った借地権戸建ては、石段を90段ほど登った山の上にあります。この山のふもと部分に地主さんが住んでいるんですよ。

で、この地主さんのご夫婦がすごくいい人なんですよね。僕が図々しくも「これからリフォーム屋さんとかけっこう来るので、お庭に車停めさせていただいてもよろしいでしょうか・・・？」と聞いてみると、「あ、はい、いいですよ」と快諾してくれたんです。

あと、家が山の上にあるので、駐輪も石段を下り切ったところにしなければなりません。地主さんに、「自転車も、お庭に停めさせていただいてもよろしいでしょうか・・・？」と聞いてみると、こちらも「あ、はい、いいですよ」と快諾！

リフォーム屋さんの駐車コストは、仕事を発注する側が負担しないといけません。地主さんが駐車場を貸してくれたことで、このコストが数万円浮きました。

駅から遠い物件なので、駐輪場はぜひとも確保しなければならないと思ってたのですが、これも地主さんの好意のおかげで解決しました。

この地主さんは、広大な庭を持っているので、思わず甘えちゃいました。こういったことは、所有権にはないメリットだと思います。

借地権の戸建てを買う際は、ぜひ地主さんと仲良くしておきましょう。

（2017/2/4追記）不動産取得税も安い
先日不動産取得税通知書が届いたのですが、これが安い！

借地権の場合、土地には不動産取得税がかからず、建物にしかかからないからですね。

正直30万円ぐらいを覚悟していたんですが、4.5万円ぐらいでした。よかった・・・。地

味にうれしい。

借地権物件のデメリット
悲しい

地代の負担が重い
やっぱりこれが一番のデメリットですよね。地代の負担は重いです。

地代の計算方法は法律で決まっているものではありません。地主さん側の言い値です。ですが、大抵は固定資産税負担より重くなります。

言わずもがなですが、投資用で物件を買うにしても実需用で物件を買うにしても、この地代の負担を織り込んだうえで、所有権と比べてお得かどうかを判断するようにしましょう。

売却・建替などの際にもお金がかかる
借地権で気にしなきゃいけないのは、地代だけじゃないんですよ。

売却・建替の際にも、地主さんにお金払わないといけないんです。売却の時は「名義書換料」、建替の時は「承諾料」という形で。

なんでそんな金を払わなきゃいけないのか、個人的にはあまり納得感がありません。でもそういうものらしいです。

物件価格の5%や10%程度の名義書換料や承諾料を支払わなければならないとのこと。ただ、5%や10%というのはあくまで目安であって、実際にいくらの価格になるのかは地主側の言い値です。

僕も、今回買った物件はいずれ売却しようと考えていますから、その際は名義書換料を払う必要があります。

名義書換料の交渉は地主さんとしっかりやるつもりです。

合理的な価格を提示してきたら大人しく払いますが、法外な値段をふっかけてきたらバチバチとやり合います（場合によっては法的手段を取る覚悟）。

融資を受けづらい（→売却も大変になる可能性あり）
借地権の物件に大しては、融資を受けづらいです。これは大きなデメリットですね。

特に僕のように投資用物件の場合は、借地権の物件に融資をしてくれる金融機関はかなり限られてきます。三井住友ローン&ファイナンスや、セゾンファンデックスといったノンバンク系ぐらいですかね。僕は兄にお金を借りました。

実需用の物件を買う場合は、住宅ローンを組める金融機関とそうでない金融機関があるようです。このあたりは、一つ一つの金融機関にあたっていくしかないですね。

ちなみに、住宅ローン一括審査申込を使うと便利です。審査申込画面に、「購入予定物件が借地かどうか」を選ぶところもありますので、これを使って一括検索をかければ、借地でも住宅ローンを出してくれる金融機関がさくっとわかるので。

LIFULL HOME’S

参考：LIFULL HOME’S

マイホームを探そうとwebで物件を検索した際に、詳細情報に“借地権”という記載があるものを目にしたことはありませんか？
なんとなく「安くていいな〜」と思うと、だいたい土地の権利形態のところが“借地権”となっていて「借地権とはなんだろう」と気になっている人も多いのではないでしょうか？このように、土地に所有権ではなく借地権が設定されている物件を“借地権付き建物”と言います。
そこで今回は、この借地権付き建物のメリット、デメリットについて解説します。

借地権ってどんな権利？

借地権とは、 “建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権(借地借家法2一)”のことを言います。借地権は建物を建てる（所有する）目的で、地主から土地を借り、地代を支払うというものです。
これに対し、所有権とはその土地を自分のものとして自由に使用することができる権利のことを言います。

一戸建てには、地主から借りた土地に家が建っている場合と、土地が借り物ではなく、建物とセットになって売られている場合とがあり、前者を“借地権付き建物”と言います。
なお、借地権には物権である地上権と、債権である次の3つ賃借権に分けられます。


1：旧借地権
今の借地借家法ができる前の借地法による借地権のことで、借地契約を更新し続けることで、ケースにより半永久的に借りられるという特徴があります。旧借地権は、存続期間の定めが無い場合、建物が老朽化し、朽廃すれば、借地権が自動的に消滅します。逆に言えば、存続期間が定められていれば、建物が朽廃しても借地権は消えません。存続期間の定めのある契約における建物の朽廃は、地主側が契約解除を求める上での正当事由にはならないということです。また、物理的に建物が無くなる「滅失」（消滅）の場合、再築を認める前提の規定となっています。つまり普通借地権よりもどちらかと言えば借り主側が強い権利と言えます。


2：普通借地権
平成４年８月に新たに制定された「借地借家法」で定める借地権の一つ。契約更新を前提としている借地権で、地主は正当事由がなければ契約を更新しなければなりません。借地権の存続期間は当初は30年で、更新後第1回目は20年、それ以降は10年と期間が徐々に短くなります。普通借地権には朽廃による消滅の規定はなく、滅失となります。滅失後の建物再建、特に借地契約更新後の建物の再築に関しては、地主の承諾なく行うと、借地権を失う可能性があります。旧借地権では、借主側が強かったのに対し、新法では地主側の都合でも解約できるという規定が設けられたことが大きなポイントです。

３：定期借地権
借地契約に更新がなく、期間満了とともに土地を地主に返還しなければならない借地権のことです。存続期間は、その契約内容によって異なりますが、一戸建ての場合は存続期間50年以上とする”一般定期借地権”であるケースが多いようです。


●メリット

メリット1：価格が安い

一番のメリットは、何と言ってもその価格の安さです。土地と建物がセットになっている一戸建ての場合、土地の取得にかかる費用が非常に大きく、特に都心部の場合は坪単価も高いため、買いたい場所で家が買えないこともあります。
ただし借地権付き建物であれば、土地を購入する費用の6〜8割程度の価格で販売されているため、同じ立地でも借地権か所有権かでかなりの価格差があります。

メリット2：税金がかからない

土地を購入すると、不動産取得税が課税され、さらに毎年固定資産税や都市計画税も課税されます。しかし借地権であれば、これらの税金も課税されることがありません。


●デメリット
デメリット1：地代がかかる

マイホームなのに、地代を毎月地主に支払うことに抵抗があるという人が多いようです。ただ、その分先ほどのメリットでもあげたように税金は地主に課税されます。

デメリット2：銀行融資を受けにくい

これが購入する上での一番のネックになってくるでしょう。
借地権付き建物は、他人の土地の上に建物を建てているため、所有権の場合と比べると、銀行側の担保評価がとても低くなる傾向にあり、場合によっては融資自体が受けられない場合もあります。

特に定期借地権の場合は、期間満了後に建物を取り壊して土地を返還することが前提であるため、銀行から家を担保に住宅ローンを借りることはできないと考えられていましたが、最近では、定期借地権付き住宅ローンも増えてきているようです。また、旧借地権の場合は土地を借りる権利が強いため、場合によっては融資を受けられる場合もあります。

デメリット3：リフォームする場合、地主の許可がいる
建物をリフォームする場合、地主の許可がいるケースがほとんどです。リフォームの規模によっては地主に支払いが発生するケースもあり、気を付けなければなりません。

借地権付き建物の減価償却におけるポイント

借地権付き建物を事業目的で購入した場合は、減価償却の計算に注意しなければなりません。
土地が所有権の場合は、購入金額から土地部分の価格を差し引いた残りが建物価格となり、その金額をベースにして減価償却をします。
これに対し借地権付き建物の場合、土地は借りているだけのため、購入金額すべてが建物価格として減価償却できると思われがちですが、それは少し違います。

購入金額の中には、借地権の取得にあたって、以下のような費用が含まれています。

・地主に支払った借地権の対価の額
・名義変更手数料
・整地費用など

これらの金額を控除した残額を、建物価格として減価償却をする必要がありますので注意しましょう。


●借地権付き建物は買うべきか

このように借地権付き建物は、土地を購入する場合に比べて価格が安く、税金もかからないと言ったメリットもある一方で、様々なデメリットがあります。ただ、借地とはいえ、50年以上も借りられるのであれば、所有権と実質的にほとんど変わらないという考え方もできますから、一概に良くないということは決してありません。

特に都内23区では借地権付きの土地や建物が多く、理想の立地を、相場の購入額より安く手に入れることができるかもしれません。まずは、ご自身のライフスタイルに借地の存続期間を照らし合わせて考えてみると良いでしょう。

教えてgoo

参考：教えてgoo

使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残てあげることが可能です。過去に起きた話ですが、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍（バブル期以前の土地所有権の何倍）もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人がたくさんいました。

　借地上で何らかの商売を始めるとなると、税金などの諸問題が絡んできます。土地を所有して商売するのに比べると、かなり税金が少なくて済みます。だから、資本金が不足してくると、所有地を売却して、そのまま借地・借家して営業を続けるようなケースが出てきます。

　現金が必要だから、というのが直接的理由ではありますが、所有し続けたほうがお得（儲かる）なら、売却代金相当額を銀行からお金を借ります。

　一般の借地ならお得ですが、定期借地の物件はやめたほうがいいと思います。期限が来たら返さなければなりません。合意があれば新たに契約すればいいわけですが、足下を見られる可能性があります。

　また、１０年くらい前から、「どうせもうすぐ取り壊して返さなければならない」と思うので、修理しないで、不便を我慢しながら使うことになりますので。