賃貸と賃借の違いについて

土地マイスター

参考：土地マイスター

賃貸借とは

利益を得る目的でモノを貸し出すことを「賃貸借」といい、土地や建物、駐車場といった不動産の貸借や、レンタルDVD、貸衣装などがこれに該当します。モノやサービスを提供する代わりに賃貸料を受け取るため、貸主は事業者、借主は顧客という関係であることがほとんどです。


使用貸借とは

一方、無償でモノを貸し借りすることを「使用貸借」といいます。あまり聞きなれない言葉かもしれませんが、実は日常のなかでよく行われているのです。
例えば、友人との間で本やCD、車を貸し借りすることが使用貸借に該当します。不動産でも、家族間で土地や家を無料で貸し借りするケースがあるでしょう。使用貸借では権利金や地代を支払うことがなく、利益も発生しないため、親子や親族、友人、知人といった身近な間柄で行われることが多くなります。


使用貸借に関する税はどうなる？

使用貸借は贈与のようにも見受けられますが、両者は明確に異なります。そのため、使用貸借が贈与税の対象となることはありません。

ただし、使用貸借している土地を親から相続するときには相続税がかかります。その際は他人に賃貸している土地「賃宅地」ではなく、相続する本人が使用する土地「自用地」とみなされるため、相続税に借地権の評価分が上乗せされます。

また、民法では「使用貸借は借主が死亡するとその効力を失う」と定められており、借主が亡くなると自動的に契約が終了します。それで使用貸借の継続ができなくなると、残された家族が立ち退きを迫られる可能性があるのです。そうならないためにも、借主が存命の間にあらかじめ貸主と特約を結んでおくといった対応をしておきましょう

住宅ローンのリスクとその対策

参考：住宅ローンのリスクとその対策

【賃貸料とは】
賃貸料というのは地代家賃とも言われるものです。
他人が所有する土地や建物を借りて使用する際に支払う費用のことを指します。
具体的にはオフィス物件の家賃や店舗・工場の家賃、マンスリーマンション、シェアオフィス、トランクルーム、貸し倉庫といったものが含まれます。

最近では仕事が多様化しており、自宅で仕事をしているという人がいます。
このようなオフィスの中でも配偶者や親族が所有している建物の一部を事業スペースとして利用している場合には個人事業主の場合、賃貸料として認められません。
もしも事務所兼自宅として住宅ローンを組んでいれば、事務所部分のローンのみを経費として計上することができます。


【賃借料とは】
賃借料とは会社の経営で使用する用語です。
土地や建物、機械や車両といった外部から借りる際に支払う費用のことであり、土地に限らずものをリースするのにかかる費用です。
地代家賃や不動産賃貸の費用と区別して会計として計上することもありますし、全てまとめて賃借料として計上するケースもあります。



【賃貸料と賃借料の違い】
賃貸料と賃借料の違いというのは、両者の取り扱う範囲の違いです。
大きな違いとして、物件のみを対象とするのか全てのリース品を対象とするのかということです。

言葉としての違いとして、覚えておくだけでなく会計報告で計上するにあたってとても重要な意味を持ちます。
そこで、自社の会計報告の際には両者の言葉の違いを知っておくだけでなく賃借料としてひとまとめにして計上しているのか、賃貸料と分けて計上するのかということを確認しておくことが重要です。

賃貸料は物件のみに使う言葉、賃借料は全てのリース品に使う言葉という違いがあります。
言葉の違いについて知っておくことはもちろんですが、会社での会計で全てまとめて賃借料として計上しているのか賃貸料と分けて計上しているのか確認する必要があります。

なるほど！なっとく！2つの違い

参考：なるほど！なっとく！2つの違い

賃借（ちんしゃく）とは、料金を支払って、物や部屋等を借りる事である。当事者であるその人の事を「賃借人（ちんしゃくにん）」と呼ぶ。目的物を使用する権利がある一方、賃料を払わなければならないという義務や、決まりを守って目的物を使用しなければならない義務を負う事になる。また、契約が終了したり、賃料を払えなくなった場合は、例外はあるが目的物を賃借人に現状回復した上で返還しなくてはならない。

賃貸（ちんたい）とは料金をもらって、物や部屋等を貸す事である。当事者であるその人の事を「賃貸人（ちんたいにん）」と呼ぶ。契約をしてお金を受け取っている時は、賃借人に目的物を使用収益させる義務を負う。また、目的物が経年劣化等で故障した場合は修繕する義務がある。

以上の様に、金銭を支払う（受け取る）事によって、同意のもと貸し借りを行う契約の事を、「賃貸借契約」と呼ぶ。

参考：土地活用ラボ for Owner

参考：土地活用ラボ for Owner

「使用貸借」と「賃貸借」
モノの貸し借りを法律的に見ると、「使用貸借」と「賃貸借」に分かれます。
「賃貸借」はよく聞きますが、「使用貸借」は普段あまり聞かない言葉ではないでしょうか？
「使用貸借」というのは、例えば、友人から本や自動車を無償で借りるような場合です。本を読み終えたり、自動車を使い終えたりしたら友人に無償で返還する契約を言います。つまり、タダで貸し借りするのを使用貸借といいます。
一方、「賃貸借」はレンタカーやレンタルDVDなどのように、賃料をやり取りしての貸し借りすることを言います。もうお分かりかと思いますが、この2つの違いは、「賃料（対価）」があるかないかです。
通常の第三者間の取引は賃貸借で行われますから、賃貸住宅の契約は「建物賃貸借契約」となるわけです。

子どもがマイホームを持つときに、建築費は出せるけど土地はとても買えないという場合、親の土地を借りて、そこに建てるというケースがよくあります。
このケースは、親が地主で、子どもが借地人となるのですが、親子間の土地貸借関係はどうなるでしょうか？
子どもが地代を支払えば「賃貸借」ですが、おそらく「使用貸借」になります。親子なので地代を取らないというのが普通だからです。さて、このように土地の使用貸借をした場合、贈与税・相続税の課税関係が問題となってきます。
一般的に、第三者間の土地の賃貸借では、毎年の地代は当然のこと、新たに賃借するときは権利金を支払う慣行があります。

「使用貸借」と「賃貸借」
モノの貸し借りを法律的に見ると、「使用貸借」と「賃貸借」に分かれます。
「賃貸借」はよく聞きますが、「使用貸借」は普段あまり聞かない言葉ではないでしょうか？
「使用貸借」というのは、例えば、友人から本や自動車を無償で借りるような場合です。本を読み終えたり、自動車を使い終えたりしたら友人に無償で返還する契約を言います。つまり、タダで貸し借りするのを使用貸借といいます。
一方、「賃貸借」はレンタカーやレンタルDVDなどのように、賃料をやり取りしての貸し借りすることを言います。もうお分かりかと思いますが、この2つの違いは、「賃料（対価）」があるかないかです。
通常の第三者間の取引は賃貸借で行われますから、賃貸住宅の契約は「建物賃貸借契約」となるわけです。

子どもがマイホームを持つときに、建築費は出せるけど土地はとても買えないという場合、親の土地を借りて、そこに建てるというケースがよくあります。
このケースは、親が地主で、子どもが借地人となるのですが、親子間の土地貸借関係はどうなるでしょうか？
子どもが地代を支払えば「賃貸借」ですが、おそらく「使用貸借」になります。親子なので地代を取らないというのが普通だからです。さて、このように土地の使用貸借をした場合、贈与税・相続税の課税関係が問題となってきます。
一般的に、第三者間の土地の賃貸借では、毎年の地代は当然のこと、新たに賃借するときは権利金を支払う慣行があります。

スッキリ不動産投資

参考：スッキリ不動産投資

賃借人の義務

まずは入居者である賃借人の義務について見ていきましょう。
おもな賃借人の義務には、賃料支払義務、現状回復義務、契約内容遵守義務があります。

賃料支払義務

賃料支払義務は、文字通り賃料を支払う義務のことです。

入居時に定めた家賃を決まった日に滞りなく支払いをする義務のことです。当然のことではありますが、賃料が支払われなかったり遅れたりすると家賃滞納ということになります。

現状回復義務

原状回復義務は、賃貸契約が終了して退去する時には賃貸不動産を原状回復させて賃貸人に返還しないといけない義務のことです。

「原状」には自然損耗は含まれませんので、変更を加えた場所や入居中に賃借人の過失でできた傷や汚れなどを修繕することを指します。

原状回復義務をめぐるトラブルとしてよくあるのが、敷金の返還トラブルです。

退去時に原状回復をするための費用は敷金から差し引いた後に賃借人に返還されることになりますが、賃貸人が原状回復を「貸した当時と同じ状態」に戻すことと勘違いして多く修繕費を差し引き、賃借人の側から見ると「敷金が戻ってこない」「戻ってくる敷金が少なすぎる」となることです。

最悪訴訟になることもあるので、入居者は敷金返還ルールをよく確認する必要がありますし、賃貸人の立場でも後々のトラブルを避けるために敷金返還ルールを明確にしておく必要があります。


契約内容遵守義務

契約内容遵守義務は、賃貸契約時の契約内容をきちんと守る義務です。
契約内容には家賃の支払いなども含まれますが、マンション、アパートなどの集合住宅に入居する場合はその中のルールがありますので、これについても守る必要があります。
ペットを不可として契約しているのにペットを飼ってしまっては当然いけないわけで、契約内容を含めたルールを守る義務があります。

賃貸人の立場からすると守ってほしいルールは契約に盛り込むようにして、賃借人の良識に任せずきちんと明文化しておくことがトラブルの予防になるといえます。

賃貸人の義務

一方、賃貸人の義務にはおもに「賃借人に使用収益させる義務」「修繕義務」「費用償還義務」があります。

賃借人に使用収益させる義務
賃借人に使用収益させる義務とは、住居であれば入居者が生活できるように部屋を明け渡して使用できるようにするという義務です。

当たり前ではありますが、契約開始時にはきちんと入居できるようにして物件を使用できる状態にしておかないといけません。

使用できるというのは専用部分だけではなく、ゴミ捨て場やエレベーターなどの共用部分についても同じことが言えます。

修繕義務
修繕義務は、賃貸物件で修繕が必要になった場合は速やかに修繕を行い、その費用を負担するものです。

最近はあまり聞きませんが、雨漏りなどをしていては普通に生活をすることが難しいですし、家賃をもらって家を貸している以上当然それを修復する必要があります。



費用償還義務
費用償還義務とは、賃借人が物件に費用をかけた時に、その費用を賃貸人が負担をしなくてはいけないという義務です。

賃借人が費用をかけて物件に対して行う行為は、費用の必要性によって2種類に分類することができ、それぞれで賃貸人の費用負担の額やタイミングが異なります。

費用は、窓ガラスや雨漏りの修繕など必ず必要になるものを「必要費」といい、ウォシュレットやクロスの張り替えなど物件の価値を高めるためにかけられた費用を「有益費」といいます。
必要費の場合は、本来賃貸人が行うべき修繕を賃借人が立て替えて行ったようなものですので、賃貸人は直ちに全額を賃借人に支払わないといけないことになっています。

一方で有益費は物件の価値は上がっているものの、使用する上で必須の費用でもないので、賃貸契約終了時に価値の増加分か賃借人が支払った費用分を支払えば良いということになっています。

平間法律事務所

参考：平間法律事務所

賃借人(ちんしゃくにん)とは
賃借人とは、賃料を支払って借りている人のことをいいます。「賃」料を支払って「借」りている「人」なので、「賃借人」というのです。

これに対して、賃貸人とは賃料を受け取って貸している人のことをいいます。

賃借人と似ている用語
賃借人と似ているけれども、意味が違う用語には以下のようなものがあります。

使用借人(しようしゃくにん)
使用借人とは、無料で借りている人のことをいいます。法律では、無料の貸し借りのことを使用貸借と呼んでいます。「使用」貸借で「借」りている「人」だから使用借人というのです。

借地人(しゃくちにん)
借地人とは、土地の賃借人です。借地人ではなく借地権者と呼ぶこともあります。

賃借人と使用借人と借地人の違いとは
賃借人と使用借人と借地人の違いは、どの程度法律で保護されるかという点です。

法律の保護が強い順に並べると
借地人＞賃借人＞使用借人
という順になります。

たとえば、借地人は最低30年土地を借りることができると保障されています。一方、賃借人は最低期間の保障はありませんが、死亡しても相続人が賃借人の地位を引き継ぐことができます。

対して、使用借人は最低期間の保障もなく、また、死亡すると相続人は使用借人の地位を引き継ぐことはできません。

このように、借地人か賃借人か使用借人で法律関係に違いがでてきます。そこで、賃貸等に関するご相談の際には、まず、依頼者様が借地人なのか賃借人なのか、それとも使用借人なのかを判断させていただきます。賃貸等でお困りの方は是非無料の電話法律相談をご利用ください。