借地権買取の価格相場について解説！

借地権の相続相談室

参考：借地権の相続相談室

借地権や底地の相続税の課税評価額は路線価に借地権割合を乗じて計算されますが、これは相続税を確定する為の基準であって、借地権や底地の取引相場ではありません。借地権や底地を一般の方が購入するケースはまれであり、不動産会社へ単独で売却する場合と地主さんと共同で売買する場合とでは大きく価格が変動します。　思わぬ価格で借地権を売却してしまったり、底地を買い取りをしてしまっている方少なくないようです。　

マーキュリー

参考：マーキュリー

借地権価格とは、借地権の価値を視覚的に示す為に表しているものです。
相続税における評価額を示す為に算出しております。
不動産鑑定評価基準では、借地権の価格は「借地法に基づき土地を使用収益することにより、借地人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである」と規定されています。

一概に借地権価格と言っても昨今の市場においては、一部都心部をのぞいては流通性が乏しいため、市場価格の借地権割合にて取引が行われるケースはほとんどありません。
実際の所、売却をする際は土地所有者の譲渡承諾（譲渡承諾料の決定まで）が必要となり、かつ現在の契約内容、売却時の承諾内容によっても売買価格は変わります。
その他、所在地、用途地域、接道状況、周辺環境等により借地権価格も変わります。
なお、「借地権価格」は地価公示価格と連動はしていないので注意が必要です。
その他、借地権の更新料・名義書換料・条件変更承諾料の支払い相場においても、借地権価格の何％なのかで計算を行います。

矢崎不動産オフィス

参考：矢崎不動産オフィス

地権の価格、実は算定方法は非常に複雑です。
よく、更地価格に借地権割合を乗じて計算する方も多いですが、残念ながら間違った計算方法と言えます。
まず、売却方法（「地主さんへ売却」or「第三者へ売却」or「底地と借地権を、同時に第三者へ売却」）により価格が大きく異なります。それと、地代や更新料の有無・金額、また地主さんとの関係（譲渡には快く応じてもらえるか？その他の書類等で承諾をもらえるか？）で、価格が大きく異なります。

弁護士法人タウン

参考：弁護士法人タウン

１　一般的な調査の仕方
●更地価格=底地権価格+借地権価格
●借地権割合=借地権価格／更地価格（路線価図のＡ～Ｇ　路線価図を見ると上部欄外に詳しい説明がある　税務署のホームページ　http://www.rosenka.ntaa.go.jp/）
●一物四価
種類 金額 内容
実勢価格 １００％ 売買の市場価格
公示価格 ９０％ 国土交通省発表１月１日時点の標準地の価格（よく銀座の○○の土地が云々とニュースであるやつ）。
路線価 ７０～８０％ 国税庁が発表するその年の１月１日時点の価格。相続税。贈与税計算の際に評価額の基礎となる。
固定資産税評価額 ６０～７０％ 市区町村が算定する３年ごと１月１日時点における価格。固定資産税，不動産取得税の計算の基礎となる。




２　流通する場合の価格の実情
●路線価図では借地権割合は１０％刻みで，かつ堅固・非堅固を区別していない。

しかし，実際は堅固建物目的での借地権と，非堅固建物借地権では価値が違う。
そこで，堅固建物では+５％～+１０％，非堅固建物では－５％ぐらいが借地権割合となる場合が多い。
●しかも，流通する場合にその値段で借地権を買い取ってもらうことが難しいのはご
存じのとおり。
不動産情報でも，安いと思ったら実は土地所有権ではなく借地権であったということはよくある。
消費者は借地権での売買を嫌う傾向があるので（もちろん利回りを考えればむしろお買得の物件も多いが）実際の流通価格は前述の借地権価格の２/３以下ということも珍しくない。

栄光神奈川鑑定

参考：栄光神奈川鑑定

一般的には、借地権価格の場合、相続税路線価の借地権割合を乗じて○○円と決めていますが、間違ってるとはいいませんが実はこの相続税路線価の借地権割合は相続が発生した時の相続財産を評価するための基礎として国税庁が発表している割合で実際に売却や交換の場合は単純にこの権利割合を乗じた価格にはなりません。 借地権割合60％ 底地割合40％合わせ100％の所有権割合になります。この60％、40％の割合は100の全体割合を単純に権利割合で割った割合です。ところが、個々に売却しようとすると借地権割合が30％から40％、底地が10％から15％になってしまい100％にならなくなってしまいます。 これは、よく使われる例としては、高価なコヒーカップと皿のセットがあります。このセットは一対であって、高価な価値を出しているのですが、コヒーカップと皿を個々に売却してしまうと価値は半減し、セットの価格にはならないのです。 借地権・底地も同じです。ですから、セットの100％の価値を可能な限り地主さん借地人が享受するにはどうしたらいいのかを現実を見つめてお互いの気持ちのすれ違いを考えるべきなのです。 現実的にはお互いの権利意識が強くなってしまっているのでこれを正し、そして、正しい権利及び価格についてその道のプロの不動産鑑定士に再確認してもらうべきです。その結果、お互いが協力しあい一体売却、交換をすることで、個々に売却する以上のメリットを享受することが出来るのです。

マンション経営大学

参考：マンション経営大学

相続税基礎控除額の引き下げにより、注目されているのが相続税を算出するための「路線価」です。今回は、その路線価を知るために必要な路線価図の見方を分かりやすく図解してみます。
路線価図とは？
路線価図とは、路線価（1㎡当たりの土地評価額）が地図上に描かれたもので、国税庁が発表している「財産評価基準書」にて確認できます。

はじめて見る方には見慣れない記号があったり、暗号のような数字が書かれていたりと、少々分かりにくいかもしれません。でも、ちょっとしたコツさえ覚えれば簡単に路線価を確認し、自分の資産がどれくらいあるのか計算できるようになりますよ！

路線価図の見方や、自用地・借地権の価格の計算方法は、ポイントを理解して一つひとつ順番に計算式を当てはめるだけで、意外と簡単だということが分かりましたね。「相続する予定の土地が、どれくらいの価値があるか知りたい」という方は、ぜひ参考にしてみてください！

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底地.com

参考：底地.com

底地に関しては買う人によって価値が違いますので明確な相場というものはなく、当事者の合意が原則となります。

底地の路線価における財産評価割合は30～40％であることが多いですが、第三者に売却する場合、この割合で売却できるかというと可能性はほとんどありません。底地であることのデメリットが考慮されるからです。

底地の価値を最大限生かせるのは借地権者さんと地主さんになります。借地権者さんが底地を購入すれば、自身の借地権と併せて所有権になります。底地を持っている地主さんが借地権を購入すればこれも所有権になります。第三者が底地を購入する場合は前述のような加工が必要となるので多少売買価格は低くなりますが、交渉におけるトラブルを回避することが長所といえます。

底地の売買は、言った言わないなどの感情論になりかねません。地主さんがどのように底地を運用したいかによって底地の売買価格は変わると言えます。