買取業者による事例紹介！

住友林業レジデンシャル

参考：住友林業レジデンシャル

＜事例１＞渋谷区のケース
当社が底地を買い取り、借地人さんとの間で等価交換。
借地人さんは少ない資金で土地と新居を手にしました！


地主さんから底地の買い取りを打診されていると相談にみえた借地人さんのGさん。
できれば底地を買い取り、住み続けることをご希望されていましたが、そのための高額な資金の用意が困難とお困りの状況でした。

底地を買い取り、一部を売却すれば所有権の土地としてかなりの金額となりますが、金融機関は底地購入資金の融資をしてくれず、先立つものがありません。
当社がいったん底地を買い取って地主となり、その後、借地人さんの借地権と当社の底地を交換（相互に売買）するというお互いに完全な所有権の土地を取得できるプランをご提案しました。

借地人さんも愛着のある土地を所有でき安心して住み続けることができるならと快諾。
また、敷地の広さに余裕があったため当社がやや広めの敷地を取得することで、当社から借地人さんへその分の差額をお支払することになりました。
そのお金を建築資金に充てることで、少ない資金負担で所有権の土地と新居を手に入れることができました。

地主さんは早期に底地を売却することができ、借地人さんは住み慣れた土地に、新しい建物で住み続けることができるようになり、双方にとって納得できる、よい結果となりました。

＜事例２＞江東区のケース
借地権・底地の両方を買取り。
借地人さんも地主さんもダブルで納得した事例！


借地権を相続したがすでに自宅を所有しており、処分をお考えのHさん。
「現在2社ほど買取価格を聞いているが、住友林業レジデンシャルはいくらで買ってくれるの？」とのご質問。

当社の対応としては、地主さんの意向をうかがわないことには何も決められないことをご理解いただき、路線価や借地権割合から機械的に算出するあいまいな査定はお断りしました。

じつはHさん、「2社ともすぐに金額を出してくれたが、『地主の承諾を後でとるから、まずは売買契約を！』と急かされ、本当は不安だった」とのこと。当社の誠実な対応に信頼をいただき、その後の交渉をすべて当社に一任。

さっそく地主さんの意向をうかがったところ、「借地権を買い取ってセカンドハウスを建てることも考えているが、家族と相談したいので時間をくれ」とのこと。
家族会議の結果、「手放す方向になりそうだが、踏ん切りがつかなくて」とまたも時間をくれというご回答。

借地人さんも売却を急いでいたため、まずは当社が借地権を買い取って、借地人となることを提案。
当社が借地人であれば地代も間違いなく入るし、今後の処分にも便利ということで地主さんから快諾をいただきました。

その後、打ち合わせを重ねた結果、底地も当社が買い取らせていただくことに。
借地人さん、地主さん双方のお役に立つことができました。


＜事例３＞台東区のケース
地主さんは底地を売ることができ、借地人さんはマンション購入資金を確保。
その土地を知人が所有者として購入


親から底地を相続したが管理が面倒なので処分したいと、地主さんからのご相談。

主に借地権の買い取りを行う当社にとっては逆のケースとなりますが、まずは相手方でもある借地人さんに今後のお考えをおうかがいしたところ、「誰が地主でも構わないし、住友林業レジデンシャルが地主なら心配はない」とのこと。

そこで、当社が底地を買い取り、新しい地主になることに。
しばらく新・地主として借地人さんから地代を頂戴していましたが、借地人さんから「建物が古くなったので、処分して中古マンションを購入する資金に充てたい」とのご相談が。

まずは当社が買い取ることを検討しましたが、借地人さんから「所有権だったら購入したいという知人がいる」とのお話をいただき、借地人さんと地主である当社が共同売却し、「所有権」としてその知人に譲渡することができました。

底地を売ることができた地主さん、マンション購入資金が確保できた借地人さん、所有権として土地が購入できた知人の方。3名さまのそれぞれのお役に立つことができたケースでした。

マーキュリー

参考：マーキュリー

＜事例1＞世田谷区のケース

借地権者様のご依頼の弁護士の先生より、借地権付建物の売却の相談を受けているが、地主が承諾を認めてくれない為に、売却が進まないので相談しましたとのこと。

借地権者様がご依頼された弁護士と弊社で地主様の弁護士とお会いしお話すると、やはり譲渡は認めないとのことでした、数回お会いして色々なプランなどのご掲示をさせていただいたのですが譲渡を認めないお考えは変わらず、借地権者様に非訟裁判のご説明をさせていただき、借地権者様がご依頼した弁護士が非訟裁判の申し立てを行いました。審問期日を数回行い、お互いが納得する方向で話し合い和解という形で譲渡承諾を認めていただき解決いたしました。


＜事例2＞品川区のケース
借地権のアパート所有者の体調不調が原因で、その所有者が地方の実家へ戻ることになり、アパート自体を管理できなくなった為、売却を希望しているとのこと。
また、地方から地主さんのもとへわざわざ話をするのに行くことができないので、地主さんとの話し合いを含めて借地権を買い取ってくれないかということと、アパートが老朽化しているにもかかわらず、賃借人もいる状況で売買することは可能かとの相談。

もともとは、借地権者様が地主さんへ建物を現状のまま買い取ってほしい旨をお願いした様子であったが、地主さんは賃借人がいる状況では買取りできないとのこと。それから借地権者様より地主さんをご紹介頂きまして、地主さんとお話をさせて頂いたところ、借地権の譲渡承諾を視野に入れながらも、将来の相続についても対策をしなければならない考えもあるとのこと。弊社では、借地権譲渡並びに底地売買を含めた形で将来的わたって借地権の権利がある状態のままのメリットやデメリットと、底地を手放して売買する際のメリットやデメリットについて数々のご提案をさせて頂きました。地主さんも配偶者やお子さんと相談した結果、底地と借地を売却して頂けることになりました。


＜事例３＞江東区のケース
更新時期を迎える半年以上前から、更新後の借地条件や特に更新料について地主さんの指定する不動産会社と打ち合わせを重ねてきた。ただ、地主さんは共有名義で４名いて、借地権を買取りしたいという地主さん、底地を売りたいという地主さん、そのまま更新したいという考えの地主さんがいて、一向に共有者の意見が纏まらず、地主さん側から条件書面を提出すると言っていてもなかなかでてこなくて困っていた。このままでは話が進まないと思い相談したとのこと。

借地権者様から地主さんを取り纏めている不動産会社を紹介して頂きまして、弊社が一度その不動産会社へ話をお伺いしたところ、一度は更新の方向で話が進んでいたが、突然、借地を買い戻したい、底地を売りたいなど話が転々としてしまい、数名いる地主の考えをなかなか纏められない状況とことでした。地主さんは共有者全員で集まれない状態ということもあり、時間がかかることが想定された為、借地非訟裁判の手続きのご提案をさせていただきました。借地非訟裁判を申し立てることに関しては決してもめる為に申立てを行うものではなく、調停による話し合いの場をつくり、早期に解決させるという意味合いが強いことを借地権者様にご理解を頂いたうえで行いました。借地非訟裁判となれば審問期日が設けられ、集まる機会が互いに提供されるため、数回の期日を重ねた結果、地主さんが全員で借地権を買い戻すことに意見が一致し、通常の借地非訟裁判では半年から1年前後かかるものが3ヶ月程度での早期解決することができました。

株式会社青山財産ネットワークス

参考：株式会社青山財産ネットワークス

＜事例１＞都内のケース

【状況】
都内の住宅地、約30坪の貸地
（地主Eさん）：自宅の近隣に4件の貸地を所有
（借地人Fさん）：70代後半であり、ご夫婦人で暮らしていました。子供は独立して別居

Eさんは自宅の近隣に4件の貸地を所有し、以前からその整理をしたいと考えていました。特に気になっていたのは、自宅敷地の一角を占める約30坪の貸地でした。 この一角を貸してさえいなければ、自宅の土地はきれいな正方形の整形地になるのです。
この貸地に住む借地人のFさんは70歳代後半で、子供は独立して別居しており、夫婦の2人暮らしでした。Fさんの建物は築40年でしたが、職業が大工ということもあって、コツコツと自分で修繕していました。長年の顔見知りということもあって、Eさんはこの修繕を放置していました。地主のEさんとしては、貸地を取り戻したいのはやまやまなのだが、Fさんの老後の生活も考えると、「立ち退いてもらいたい」と言うのも忍びない状況でした。

Eさんから「どうすればよいか」というご相談を受けた当社は、「地主のEさんが、借地人から建物を買い取る」という解決案を提示しました。ただし、Eさんが建物を買い取った後も、Fさんには立ち退きを要求しません。引き続き借家人として、夫婦とも亡くなるまで住み続けてもらうというものです。これなら、Eさんは貸地を取り戻せるし、Fさんも安心して住んでいられます。
借地権に代わって「借家権」が発生することになりますが、これについては、Fさん夫婦が死亡するまでとし、子供の代には引き継がないという契約を、公正証書で残すこととしました。その代わり、建物の賃借は使用貸借契約とし、家賃を無料にします。

借地権の価格を評価したところ、1,800万円という査定結果になりました。当社の担当が借地人のFさんを訪問し、建物買取価格1,000万円および上記の条件を提示したところ、ほどなくFさんの合意も得られ、契約に至りました。

Fさん夫婦に立ち退き要請するのは忍びなかった地主のEさんは、将来のことではありますが、円満に貸地を取り戻す確約を取り付けることができ、満足して頂けました。Fさんも思わぬ臨時収入に加えて、家賃が無料となったことに喜んで頂けました。