借地権の処分について

土地マイスター

参考：土地マイスター

底地借地交換で土地の所有権を分割

1つ目として、借地人が所有する借地権と、地主の底地を、一部ずつ交換し、土地の所有権を分割するという整理方法があります。分割の割合は、建物の物件価値や地価によっても条件が変化し、双方の交渉によって取り決められます。
要件を満たしていれば「固定資産の交換の特例」とみなされ、譲渡所得にはならないため、土地整理にかかるコストを抑えることができます。


借地権と底地を一括売却で土地を現金化

2つ目に、第三者である不動産会社に、借地権と底地を一括売却する方法もあります。この場合、建売物件として不動産会社に売却するので、借地人と地主の双方の同意が前提です。売値や収益の分配は、借地人と地主との間の話し合いで決定され、売却にあたっては不動産会社を交えての交渉も必要となってきます。
不動産管理の手間や相続税・固定資産税などのコストを解消し、一括売却で土地を現金化できるのが大きなメリットです。


底地のみ売却する方法

底地のみを売却することも可能です。親から引き継いだ底地の場合、複雑化した借地権の扱いに悩む地主も少なくないようです。相続税対策や資産整理に底地を売却したいと考えても、借地人と協働するのが難しい場合は、底地だけを不動産会社に売却するという選択もあります。借地権が付いている底地はその分、売値が目減りしますが、売却に際して借地人の同意は必要ないので、地主単独で行動でき、交渉期間が短くすむメリットがあります。取り引きは不動産会社との間で行うので、それぞれの底地のケースにあった柔軟な対応が期待できます。


借地権売却には専門業者の仲介がベター

反対に、借地権だけを売却することも可能です。しかし、それには底地権を持つ地主の譲渡承認があることが前提となり、売却の際には地主への譲渡承諾料として手数料も発生します。
売却するにはまず、地主の考えを確かめることから始まります。地主が第三者への譲渡や、借地権を買い戻したいと意向を示す場合もあり、借地権の売却には地主のとの関係や感情が複雑に絡むため、交渉が難しいケースもみられます。専門の不動産会社に仲介してもらうのがスムーズです。

弁護士法人タウン

参考：弁護士法人タウン

１　借地関係解消の必要性
（１）地主にとって
ア　地代が安い。先代の時のまま地代が上がっていないということがあり，また，賃料増額になかなか借地人も応じず，地主からもその機会がないままずるずると低額の地代しかもらっていないということが多い
イ　今後も地代を増額することは難しい（あくまで交渉によるのが原則であり，長年の付き合いもあり，言い辛い）
ウ　更新のときが一番賃料増額を交渉しやすいが，多くは上げられない。そこで，更新料を高値で請求すると，そもそも更新料は法律上認められているものではなく，法的に支払う義務なんてない，などと突っぱねられてしまうこともある。
エ　建物が老朽化して，やっとそろそろ賃貸借契約も終わりかと思っていたところ，借地人から建物の増改築を申し入れられ，断っても裁判所が許可してしまうことになる。
オ　土地の土砂崩れ，地盤沈下など地主の負担で修繕をしなければならず，地代をもらっていても結局収益が上がらず，貸しているだけ損ということにもなりかねない。そこで，底地だけ売却しようとしても，賃借人のいる土地は需要がなく（よほど収益性があれば別だがまれであろう）更地価格の１/１０ということもある。

（２）借地人にとって
ア　建物を建て替えたくても増改築禁止特約があると増改築の承諾料等を積んで承諾してもらうことになる。仮に裁判所に代諾許可の申し立てをしても煩わしいし，承諾料を代わりに払えと命じられることがほとんど。
イ　更新の際に更新料を要求される。
ウ　建物を第三者に譲渡しようとしても，地主の承諾がないと原則として譲渡できない。また，裁判所に譲渡承諾の申立をしても煩わしいし，承諾料を代わりに払えと命じられることもある。
エ　借地権付きの物件では，第三者に売却するにも買い手が見つかりにくく，安くでしか建物を売却できない。

（３）小括
このように，借地関係が継続するよりは早くその関係を解消し，土地を自己のものとして処分したり，現金化する道を選ぶ方が多い。
しかし，借地は生活の基盤をなすものであり，地主と借地人では利益が相反することから，簡単には解消も難しい。

結局は，金銭面での交渉となる。
交渉をうまく運ぶためには，借地関係を解消させるにはどのような方法があるか，その時にどのような法律関係が発生しどのようなメリットデメリットがあるか，について相手に説明をいかにうまくできるかにかかっているといっても過言ではない。

特に法律関係に疎い当事者同士ではまとまる話もまとまらないことになりかねない。
そこで，どのような方法があるのか，その際どのような法律関係が発生するのかについて，あらかじめ理解することが必要である。
今回のセミナーでは少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

２　整理の方法
（１）地主にとって
ア　賃借権の終了を主張する（第１，第１－２）
イ　底地を第三者に売却する（第２，第３）
ウ　底地を借地人に買い取ってもらう（第２）

（２）借地人にとって
ア　借地を第三者に売却してしまう（第２，第４）
イ　借地を地主に買い取ってもらう（第２）

（３）地主と借地人にとって
いっぺんに第三者に買い取ってもらう（第５）

（４）借地を分割する等価交換
借地を分筆して一部の底地を借地人に譲渡し，他方の借地権を地主に譲渡する方法
（５）借地を分割しない等価交換
ア　地主が別の土地を借地人に譲渡する代わりに借地権を戻してもらう
イ　地主が別の土地を借地人に貸す代わりに借地権を戻してもらう

個人ブログ

参考：個人ブログ

引越しやその土地や建物の管理ができなくなってしまったという理由から借地権を処分しようかと考えている人もいるかと思います。借地権を処分するには様々な方法がありますが、地主との交渉が必要になってくるため時間や手間がかかるケースもあります。借地権の処分方法について紹介します。

借地権は不要になったら無償で地主に返還することが可能です。しかし、無償返還は借地権所有者にとってメリットがありませんし、むしろデメリットのほうが大きくなることがほとんどです。多くの場合、借地権を返還する際には建物を壊し、更地にした上で返還が必要となるからです。建物の解体費用を負担してまでわざわざ無償で返還するのは良い方法とは言えないでしょう。

次に、借地権を地主に買い取ってもらうという方法があります。しかし、これも譲渡価格の交渉が必要になるためなかなか纏まらないというケースが多いようです。

借地権のやり取りは、地主への返還だけでなく第三者へ売却することも可能です。しかし、その際にも勝手に売却することはできず、地主の承諾が必要になります。そのため、地主との協議が上手くまとまらない場合には余計な時間や手間がかかるだけでなく、トラブルに発展してしまうこともあります。

弁護士ドットコム

参考：弁護士ドットコム

相談内容

年老いた両親が残してくれた借地に立つ木造家屋の処分に悩んでいます。
建物は築50年以上を経過していますが、8年前には地主に承諾料を支払った上で数百万をかけてバリアフリー対応のリフォームを実施しました。契約期間満了後も継続して入居していましたが、3年前に父が亡くなり、今年8月には母が他界しました。その間、屋根を補修し、水廻りも整えており、即入居できる状態ですが、残された家族はいずれも別居しており、同家屋に入居する意思はありません。
取り急ぎ相続登記をしましたが、今後、地主との話し合いに臨むに際して、どう考えれば良いのかにつき専門的な助言をお願いいたします。

当方の考える対応策は以下の通りです。
A　家屋を売却する（地主の承諾が必要と承知）
　最寄駅から近く静かな環境ですが、建物が古く、前の私道も狭く、成約には相当の時間がかかることが懸念されます。
B　家屋を賃貸に出す（地主の承諾は不要と承知）
　地代に上乗せした応分の家賃収入を得、更地にする費用を捻出するという考え方です。地代のほか、家屋の維持管理費用がかかることが懸念されます。
C　契約書に記載の通り、更地にして返却する
　当方としては、経済的事情により避けたいのですが、地主は他の物件についてもCで対応されていると聞きます。
　
上記のほか、現状のまま地主に返却することができないのか？あるいは、有償で地主に買い取ってもらえないのか？（買取請求権があるのかわかりませんが）という思いもあります。

どうかよろしくお願いいたします。
　
ちなみに、土地賃貸借契約書（昭和62年12月～昭和82年12月）には、「契約の更新を請求しないときは、工作物を収去して土地を返却するものとする。もしくは、賃貸人が行いその費用を賃借人に請求できるものとする。」との記載があります。


回答

土地上の建物を自己使用する予定がなければ借地権付き建物として売却することを検討されてもよいかと思います。契約法定更新後まだ５年程度しか経っていませんし、借地権価格も地域によって更地の７割程度になることもありますので、不動産屋に借地権相場をヒアリングして時間をかけて売却されたほうが、建物を賃貸に出して、修繕等でその都度地主の承諾をとるようなことになるよりすっきりするように思います。借地権の市場もそれなりにありますので、検討してみてはいかがでしょうか。もちろん地主も購入者の候補になります。承諾料を払う必要もあるので、その分を減額して地主に購入してもらうのが一番早いかと。

神田お玉ヶ池法律事務所

参考：神田お玉ヶ池法律事務所

使わなくなった借地権付建物の処分
使っていない借地権付建物は、お金が出ていくだけで、困りものです。
建物の取り壊し費用が数百万になることもあります。
しかし、買い手がいれば、法的処分は簡単です。
買い手が全くつかない場合は、相続放棄も検討対象です。

速やかな処分が賢明
不動産会社から、借地権付建物を買い取ろうと思うのだけれど、地主とうまくいかない⼈がいる、という相談を⽉に数件、受けています。
最近では、権利関係が複雑なので、普通借地権の新規設定はまれです。しかし、昭和以前から使っている⼟地には、借地権付建物があるものも多くあります。
ところが、⾃宅や⼯場、商店等として使っていた借地権付建物も、使⽤者が年を取り、代替わりのころには、使わなくなることがあります。使わない借地権付建物でも、⼟地の固定資産税の数倍以上の地代や、近隣から苦情が出ないように適切に管理するには、建物管理費、修繕費が結構かかります。
使わなくなった不動産は早期に処分、という原則のとおり、借地権付建物も処分する必要がべきでしょう。

建物取壊しは⾼価
まず、使わなくなった借地権付建物について、建物を崩して、更地にして、⼟地を地主に返すことが考えられます。
しかし、建物壊し費⽤は、道付き等の条件次第ですが、⽊造でも坪当たり数万円程度はかかり、総額１００万円以上になることが普通です。
また、国税庁のホームページで公開している相続税での⼟地評価の基準の路線価図には借地権割合と路線価が記載されていて、東京近郊では、路線価図による借地権評価は極めて⾼額です。⻑い間使ったとはいえ、国が⾼く評価する借地権を、ただで地主に返すことには、容易に納得できません。
なお、まれには、地主が明け渡し料を払うことがあります。

エンドユーザーへの譲渡は難しい

そうすると、借地権建物を誰かに譲渡するしかなくなります。
しかし、古くなって使わなくなった簡単に建て替えができない借地上の建物を⾃分で使⽤する譲受⼈（エンドユーザー）を⾒つけることは、簡単ではありません。
また、借地権の譲渡には、地主の承諾が必要ですが、地主と話すらできないこともあります。⼀般に、借地上の建物を担保に普通の⾦融機関から借り⼊れをする場合、地主からの担保借⼊の承諾書が必要ですので、地主と円滑でない場合、エンドユーザーに借地権付建物を買い取ってもらうことは、難しいでしょう。

借地権付建物買取業者

結局ところ、現実的解決としては、借地権付建物買取業者に買い取り依頼することになるでしょう。
ところが、借地権付建物買取業者は、買い取った不動産の⽴地等に応じて、若⼲建物に⼿を⼊れて貸し出す、地主と交渉して建て替えをして売る等の前提で、多くの場合⾃⼰資⾦で借地権付建物を買い取ります。このため、借地権買い取り業者の借地権付建物買取価格は、修理や建て替えという不動産を商品化するコストや、商品化できるかどうかのリスク、⾃⼰資⾦についての機会費⽤の分、路線価からの価格よりも⼤幅に安くなります。
ただし、他に⽅法がない場合、安い買取価格でも、取り壊し費⽤等でマイナスの負動産をプラスに変えるという意味はある場合があります。
なお、地主が借地権譲渡を承諾しない場合でも、訴訟に⽐較して容易な⼿続きで、裁判所の決定によって、譲渡承諾があったことにすることができます（借地借家法１９条１項）。
借地権買取業者は、裁判所の決定による借地権譲渡でも、譲り受けを受け⼊れるところもあります。
借地権付建物は、持っているだけもお⾦がかかります。また、建物が古くなりすぎた場合、借地権消滅が認められることもあります。
このため、⾼齢になり⽣活環境が変わり、借地権付建物が不要になった場合、所有権の⼟地よりも処分が容易でないため、速やかな処分が賢明です。

相続放棄も対応策のことがある

なお、借地権付建物買取業者でさえ購⼊しない借地権付建物については、相続が間近であれば、相続放棄も検討対象です。この場合、借地権付建物買取業者でさえ購⼊しない借地権付建物の他に良い資産がある場合は、良い資産だけ⽣前贈与する、⼜は遺贈する等の⽅法を併⽤します。