借地権つきの土地で建て替えを行う場合！

関口法律事務所

参考：関口法律事務所

借地上に家を建てて住み続けていたが、そろそろ家も古くなってきたので建て替えたい。あるいはリフォームしたい。
この場合、地主の承諾を得る必要はあるのでしょうか？

借地を利用する権利はこちらにあるわけだし、建物は自分の所有なのだから勝手に立て替えても問題ないような気もしますね。

しかし、通常は契約書に「借地上の建物を増改築する場合は地主の承諾が必要」と書いてあるはずです。

では、地主が承諾してくれない場合はどうすればよいのでしょうか？
勝手に建て替えてしまうとペナルティはあるのでしょうか？

今回は、そんなお話です。
(特に断りが無い限り、現行の「借地借家法」を前提にしています。)

承諾が必要な「増改築」とは？
地主がどうしても建替えを承諾してくれないので、賃借人が勝手に工事を行ったという事例を考えてみます。
この場合、地主は当然契約違反を理由に、賃貸借契約を解除し土地の明渡しを求めてきます。

この裁判では、まず最初に「賃借人が行った工事が、契約上承諾が必要とされている増改築にあたるかどうか」が問題となります。

これは、契約書上は一切の増改築につき承諾が必要であると読めるような規定であったとしても、実際に一切の増改築が禁止されるわけではないからです。

例えば、壁の一部にひびが入ったり、窓枠が壊れたりしたりしたような小規模の修繕にあたるような行為は、契約書上の「承諾が必要な増改築」にあたらず、これらの工事は無断で行っても問題ないと解釈されています。
契約書に「一切の増改築はダメ」と書かれてあっても、このように解釈されます。

ただ、建替工事の場合にはまず承諾が必要な増改築にあたりますので次の問題に移ります。

借地契約の最初の更新前に建替えをした場合
この場合、無断で建替えをしてしまうと、原則として地主から賃貸借契約を解除されることになります。

もっともこれには例外があり、最高裁の判例では「増改築が借地人の土地の通常の利用上相当であり、土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため、賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りないとき」は、例外的に、地主からの解除が認められないとされています(最高裁昭和41年(1966年)4月21日判決)。

しかし、この例外が認められるのは、全面的な建替えではなくあくまで一部のリフォームに過ぎない場合や、老朽化した建物の応急処置といえる程度の改築であり、建物を全面的に建て替えるような場合には認められていません。

したがって、建物を無断で建て替えてしまった場合は、地主からの解除が認められる可能性が高いといえます。

借地契約の最初の更新以降に建替えをした場合
1回目の更新後では、適用される規定が変わります。

1回目の更新以後に無断で建替えを行ったときは、地主は契約の解約申入れを行うことができます。
そして、解約申入れから3か月後に契約は終了します(借地借家法第8条第2項・第3項)。
(※ただし、一度現在の建物を解体する場合で、かつ新しく建てた建物が契約の残存期間を超えて存在するときに限ります。)

※旧借地法の場合(現時点では(早くとも平成34年(2022年)までは)全てこちらが適用されます)

現時点で適用されることになる旧借地法の下では(※)、上記の申入れの制度が無いため、前項の「最初の更新前に建替えをした場合」と同様です。

解体工事の情報館

参考：解体工事の情報館

借地上の家屋であっても、地主の承諾があれば建て替え工事を行う事は可能です。
土地の所有者である地主さんに「今ある家屋をこういった理由で建て替えたい」という旨を伝えて承諾してもらいましょう。

建て替え承諾料を払う
地主から承諾を貰ったら承諾料を払う必要があります。
借地の建て替工事には２つの種類があり、それぞれの掛率は異なります。

①条件変更無しのただの増改築工事
契約書に定められた借地条件を変更しない建て替え工事
解約書には木造（非堅固建物）を建てる借地条件になっていて、その条件に合った建物に建て替える
用途や規模がほぼ同じ
例：木造（非堅固建物）→木造（非堅固建物）

②条件変更を伴う建て替え工事
誓約書に定められた借地条件を変更する建て替え工事
契約書には木造（非堅固建物）を建てる契約条件になっているが、コンクリート造（堅固建物）に建て替える場合や建物の用途の変更を伴う建て替え。
例：木造（非堅固建物）→コンクリート造（堅固建物）
　　住居→業務用
　　自宅→賃貸住宅

　　　　　　　　　

条件変更の有無 承諾料
①無し 更地価格の２％～５％
②無し 更地価格の１０％～１５％
絶対ではありませんが、承諾料の算出方法は上記のような場合が多いです。

更地価格が３０００万の場合
①３０００✕５％（仮）＝１５０万
②３０００✕１３％（仮）＝４５０万　となります。

※非堅固建物＝木造など
　堅固建物＝石造・土造・レンガ造・コンクリート造・ブロック造など
無断で建て替え工事を行ってしまったら
①の場合、借地契約書に増改築を制限する記載が無ければ地主の承諾は必要ありません。よって、承諾料も払う必要はありません。
しかし増改築を制限する記載がある場合は地主の承諾無しに工事を行う事は出来ません。
無断で建て替え工事を行うと、契約違反となり借地契約を解除される恐れがあります。

②の場合はそもそも借地契約とは異なる建物を建てることになるので地主の承諾を得なくてはいけません。
無断で建て替え工事を行うと、契約違反となり借地契約を解除される恐れがあります。

当初設定した金額が貨幣価値、物価上昇と合わなくなるので、家が古くなり建て替える時に補填の意味も含めて地主にまとまった金額を収めるという風習が昔からあります。
地主的にも、承諾に応じる条件として承諾料を要求します。
要求額があまりにも高い等の場合以外は承諾料を払うのは仕方ない事と言えます。

へーベルメゾン

参考：へーベルメゾン

お金の話は、ただでさえ面倒なことが多く、土地利用をめぐって過去のいきさつが絡めばなおさらです。特に借地に関する問題は、地主と借地人という、相対する立場の二人で、ある程度の了解に達しなければなりません。常にそのことを念頭に、相手の立場を考えつつ、話し合いを進めていきましょう。

今回から、具体的な事例を通して、借地権に関する注意点を見ていきます。まずは、前回も紹介した建て替え時の承諾料にまつわる注意点について、２つの事例を見てみましょう。※事例は、実際のご相談に旭化成ホームズが、どのように対応したかをまとめています。

◆事例１◆　建て替えについての承諾料を払ったのに建て替えできない！？
借地上の建物を建て替えることになり、地主の代理人と相談していたAさん。程なく、建て替えについての承諾料の金額や建て替え後の地代、建築物の構造など、具体的な条件がまとまり、承諾料を支払って承諾書を受領しました。その後、建築業者との間で請負金額も確定したため、金融機関に建築資金の融資を申し込みに行ったところ、金融機関から「この融資承諾書に地主さんの署名捺印をもらって来てください」と言われてしまいました。

Aさんは、このことを地主に話をして書類を渡しましたが、地主は「署名捺印はできない」と拒否。金融機関では、地主の署名捺印がなければ融資はできないと言っており、このままでは建て替えができない状況です。Aさんが承諾料を支払っていても、地主は金融機関の書類に署名捺印することを拒否できるのでしょうか？

◆事例１・回答◆
地主は融資承諾書への署名捺印を拒否することができる
→承諾料は授受のタイミングに気を付けましょう。
この事例の場合、法律上は地主に融資承諾書に署名捺印する義務はありません。建て替えの承諾を与えることと、借地人の資金繰りに協力することは別の話です。金融機関の融資承諾書に地主の署名捺印が必要な場合、まず、建て替えの承諾を地主から得る際に合わせて、融資承諾書にも署名捺印を依頼します。そして、署名捺印された融資承諾書を受け取るのと引き換えに、建て替えについての承諾料を支払うようにします。

◆事例１・解説◆
借地上に建物を新築するにあたり、住宅ローンを利用する時には、金融機関に「地主の承諾書（融資承諾書）」を提出しないと基本的に融資を受けることはできません。また、この承諾書は金融機関ごとにそれぞれ定型の書式があります。もし、複数の金融機関に融資を申し込む場合は、それぞれの承諾書に地主に署名捺印をしてもらうことになります。

承諾書の記載事項には、例えば「建築した建物には、××銀行（金融機関の名称）が第１順位の抵当権を設定します」など、地主にとって不利な規定があります。そのため、地主の側からは、承諾書そのままの文面での署名捺印に難色を示す場合があります。

つまり、住宅ローンを利用する場合には、建て替えについての承諾料の額と支払日の取り決めに際して、地主の署名捺印が必要となる全ての承諾書を「事前に」地主に手渡ししておき、承諾料の授受は署名捺印済みの各種承諾書と引き換えることが、非常に重要なポイントになります。

◆事例１・その後◆
Aさんは、地主の代理人に支払った承諾料の返還を請求しましたが応じてもらえず、訴訟での解決も困難と弁護士に判断されてしまいました。やむをえず、当初予定していた金融機関の融資をあきらめ、ご両親に資金援助をあらためてお願いすることになりました。幸い、なんとか建設資金を確保することができましたが、建築を直前に控えてのドタバタは大変でした。注意が必要です。

◆事例２◆　新築する建物の構造によって承諾料は異なるか？
Bさんは、借地上に木造２階建ての建物を所有し、１階で小売業を営みながら２階で生活しています。建物自体が老朽化してきたため、賃貸併用住宅への建て替えを検討。駅に近く商店街に面していることもあり、１階を賃貸店舗、２～３階を賃貸住宅、４階を自宅にする計画も可能ということが判明しました。さらにこの計画では、新築資金のローンの返済は、全て賃貸収入でまかなえるということも分かりました。Bさんは、この計画を進めようと地主に相談したところ、「それは借地条件の変更にあたるため、承諾料は相当高くなる」と言われてしまいました。承諾料はどのくらいになるのでしょうか？

◆事例２・回答◆　条件変更の承諾料は、土地の更地価格の10～15％
借地条件変更の典型として、非堅固建物の所有を目的とする借地上に、堅固建物を建築する場合が挙げられます。この事例にある条件変更承諾料については、一般的に借地権の目的となっている土地の更地価格に対して10～15％の割合で授受されるケースが多いようです。

◆事例２・解説◆
借地借家法が施行された平成4年より前に設定された借地（旧法借地）については、借地権の目的となっている建物は、建物の構造によって堅固建物と非堅固建物（普通建物）の2種類に分類されます。

・非堅固建物：木造などの建物（ただし、軽量鉄骨造の建物が非堅固とされた判例あり）
・堅固建物：石造、土造、煉瓦造、鉄筋コンクリート造などの建物（ただし、重量鉄骨造の建物が、耐震性が重視されて堅固建物とされた判例あり）

そして、それぞれ借地権の存続期間が異なっています。従って事例２のケースのように、建て替えによって建物の構造が変わる場合には、契約による存続期間も変わることになります。そのために同じ条件での承諾にくらべて、高額の承諾料が要求されることになるのです。

土地活用のいろは

参考：土地活用のいろは

借地上の建物の建て替えを検討したいけど、「一体どんな手続きが必要で、どのように検討を進めればよのか」がわからず悩んでいませんか？

「借地」は「地主から借りている土地」であるため、建て替えや転用・権利の売買等、何か事を起こそうとする際には、必ず地主の承諾や条件の改定・更新などが必要になってきます。

そのため、建て替える際には最低限の法律や慣習等を理解した上で、地主を巻き込みながら上手く検討を進めていかなければ、「地主の承諾が得られず苦労をする」「条件改定により計画が狂ってしまう」なんとことにもなりかねません。

マーキュリー

参考：マーキュリー

借地上の建物が老朽化したなどの理由により建替えを行う場合には、地主さんの建替え承諾が必要となり、その際には建替承諾料を支払います。これを知らずに、地主さんの承諾を得ずに建替えてしまうと、借地契約を解除されてしまうなどトラブルに繋がります。建替え承諾料については、一般的に更地価格の3〜5％程度が慣習となっているようです。
ローン承諾（抵当権設定承諾）について
建替え費用等を金融機関から融資を受けてお支払いされる場合には、地主さんからのローン承諾（建物の抵当権設定に関する承諾）を得られなければ、原則、建替え費用等の融資を受けることはできません。 弊社にご相談を頂いたお客様の例で、地主さんより建替え承諾を得ることができたので、建築会社と請負契約まで行った後、建替え費用を借り入れする為、金融機関に相談を持ちかけたところ、指定のローン承諾書に地主さんの署名・押印（実印押印・印鑑証明書の提出）を貰ってきてくださいと言われた。その内容を地主さんに話したところ、建替えは認めるが、ローン承諾書に署名と押印はしない旨を言われてしまった。
建替え費用等を金融機関から融資を受けて地主さんに支払う場合、建替え承諾を得ることはもちろんのこと、同時にローン承諾も得られるかどうか確認することが重要なポイントとなります

ロータスＡＰ

参考：ロータスＡＰ

借地権については銀行により対応がかわります。条件さえ整えられればＯＫという銀行もあります。条件を整えたうえで、借地権の期間の間に完済すればｏｋという銀行もあります。借地権は全ＮＧという銀行もありますが、これも少数派ですのであまり気にする必要はないと思います。

抵当権の設定
むしろ、借地権物件に対するローンのポイントは、抵当権の設定にこそポイントがあります。銀行が抵当権の設定の可否にこだわる理由は、滞納の時です。滞納が発生した場合、自由に競売で処分できなければなりません。競売で処分するには、自由に売れなければなりません。しかし、通常、「土地を借りる権利」は単に借りる権利ですので、一定の場合を除き、抵当権の設定ができません。

逆に言うと、抵当権の設定が可能な状態であれば、延滞が度重なるような場合、いつでも競売に出せるようできますので、ローンは問題がありません。

借地権の土地に対して抵当権の設定は登記できる場合について、条件があります。

それでは、どのようなケースならローンが可能かどうか、代表的な場合をご案内いたします。

借地権の場合、考えられる状況・パターンは３つ
分譲物件で新築時にあればあらかじめ問題点をクリアーしていることが多いので、過度に敬遠する必要はありません。

なお余談ですが、賃借権においては名義変更承諾料が要求されるケースが多いです。当社：（株）ロータスアセットアンドプロパティの経験では、東京の都区部の庶民的な物件の場合、一般住宅なら借地権価格の5～10％くらい、マンションなら20～40万くらいのイメージだと感じます。売主負担になるケースが多いです。

１．登記してある借地権（賃借権・地上権）
賃借権、地上権にかかわらず、乙区に借地権が登記されており、借地権の付記に抵当権を設定できる状態です。ローンが可能だと明言できる借地権はこのパターンです。借地権登記の有無については、土地登記簿の謄本を取得してみるとわかります。借地権に関する登記があると、借地権に関する記載があります。〇番地上権、△番賃借権などの記述があります。この〇番、△番の付記事項として抵当権を去っていします。なお、借地権に関する文字が一切出てこない場合は、借地権は登記されていません。

ちなみに、地上権の場合であれば、登記の設定請求権があります。仮に地主が拒んだとしても、裁判の判決により単独で登記を設定することも可能です。しかしマンションの場合は地上権の設定請求をする場合は、管理組合として実行しなければならず、多数の区分所有者の意思表示の取り付けが必要となるので、かなり難易度が高くなります。

２．抵当権の実行時の建物処分と土地利用権について、あらかじめ地主の承諾を得る方法
賃借権の場合はこの方法で処理することもあります。金融機関の所定の書式で、「地主の承諾書」を、地主さんに署名捺印してもらうことで対応します。上モノの処分を自由にできるように段取りしておきます。滞納の場合の回収方法を明確にしておくわけです。ただし、心得た得た地主さんでないと、この書類で地主との折り合いがつきません。押印は実印、印鑑証明の添付が必要なケースが多いからです。その場合は銀行のほうでＯＫにならず、ローンが付きません。お寺さんなどの宗教法人や、多数の底地を借地に出している個人さんならば、心得ていることもあります。ただ、銀行有利な上から目線の契約書で、実印を押印して、印鑑証明を添付する必要があるので、一般の個人が地主だと、承諾は出ない場合があります。

３．借地権の底地そのものに抵当権を設定する
借地権の底地そのものに抵当権を設定できればいいのですが、他人のローンのために自分の底地に抵当権を設定させることを許可するのは親族のケースだけです。他人間では実際には存在しません。親族間の借地権を除き、これは現実味がありません。

借地権の地主の属性により不可となる銀行あり
底地の所有状態が安定的であることが重要です。地主が法人では不可ですが、個人・宗教法人などの場合は可とすることが多いようです。借地権に対して門戸が狭くしている銀行でも、ＵＲ都市機構や地方公共団体が地主の場合はＯＫとするケースもあります。

借地権の残存期間により、ローン期間の制限をされる場合があり
判例で見ると、借地権は対抗力がある強い権利ですが、やはり所有権とは違いますので、２０年後の土地権利の状態は、絶対安全とは言えません。金融機関によっては、借地権の契約残存期間内に返済期間を限定することがあります。旧法借地権であれば、制限を課さない銀行もあります。つまり、旧法借地権は借りての保護が強いため、建物の存続する限り借地権は安定的です。旧法であれば残存期間を気にしない銀行もあります。

株式会社クリアパートナー

参考：株式会社クリアパートナー

借地条件の変更を伴うケースとは、以下のような場合があります。
契約書：木造の非堅固建物　⇒鉄筋コンクリート造りの堅固建物

借地契約書には、「居宅・店舗・共同住宅」といった建物の種類、「木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート」といった建物の構造、「自己使用・賃貸用・事業用」などといった建物の用途などを制限していることがよくあります。「木造建物に限る」などの制限を借地条件と呼びます。

借地条件を変更して建て替えをしたい場合にも地主の許可があれば可能ですが、ほとんどの場合に地主は承諾料を求めてきます。この場合の承諾料は、条件変更を伴わないケースよりも高額になる傾向があり、更地価格の10～15％程度が相場になっているようです。

更地価格が4,000万円ならば、10％は400万円、15％では600万円とかなりの高額になってしまい、一括で支払うには負担の大きいものとなっています。