借地権売買で起こりうるトラブル事例！
借地権にまつわるトラブルをまとめました！
目次
漫画で分かりやすく！
参考：住友林業レジデンシャル
地主さんから底地の買い取りを打診されていると相談にみえた借地人さんのGさん。
できれば底地を買い取り、住み続けることをご希望されていましたが、そのための高額な資金の用意が困難とお困りでした。
底地を買い取り、一部を売却すれば所有権の土地としてかなりの金額となりますが、金融機関は底地購入資金の融資をしてくれず、先立つものがありません。
そこで、当社からご提案。
当社がいったん底地を買い取って地主となり、その後、借地人さんの借地権と当社の底地を交換（相互に売買）するというお互いに完全な所有権の土地を取得できるプランをご提案しました。
借地人さんも愛着のある土地を所有でき安心して住み続けることができるならと快諾。
また、敷地の広さに余裕があったため当社がやや広めの敷地を取得することで、当社から借地人さんへその分の差額をお支払することに。
そのお金を建築資金に充てることで、少ない資金負担で所有権の土地と新居を手に入れることができました。
地主さんは早期に底地を売却することができ、借地人さんは住み慣れた土地に、新しい建物で住み続けることができるようになり、双方にとってよい結果となりました。
実際にあったトラブル事例を漫画で解説しています。
なぜトラブルが起きるのか？
借地権総合相談室
不動産に関する問題はたくさんありますが、その中でもとにかく「借地権に関するトラブルは本当に多い」と考えて下さい。借地権に関するトラブルは、本当にびっくりするくらい多く、弁護士事務所の中には「借地権問題を得意とするところ」があるほど。そのくらいたくさんのトラブルがあるということですね。
では、どうしてそんなに借地権に関するトラブルが多いのでしょうか。
そこには借りる側と貸す側の間に横たわる「不公平感がある」と言われています。
借地権に関してはきちんと法律の改正もされたのですが、それはあくまで「改定後に適用される話」であり、改定前のものに関しては改定前の法律にならうことになります。つまり、トラブルの火種は消えないというわけです。
そもそもなぜトラブルが起きるのかを。背景から説明しています。
借地権を巡るトラブルについて！
八潮総合法律事務所
「私は、現在東京都足立区の…に土地を借りて、そこに建物を建てて、家族４人で住んでいます。しかし、子どもたちも独立することになったので、地方に引っ越そうと思います。既に土地を借りて２０年以上にもなりますが、建物自体はまだ新しく、この建物を知り合いか不動産屋に売りたいと考えています。そのことを地主に話したら、『絶対にダメです。取り壊して出てってください』と言われてしまいました。
借地上の建物は自分の建物なのに、地主がダメといえば、人に売ることもできないのでしょうか？
ご相談に対する回答
今回のご相談は、借地上にある自分の建物は、地主の承諾がない限り売ってはいけないのか、という内容です。これに対する回答としては、「地主の納得は必須ではない」ということになります。
具体的には、地主の承諾に代わる裁判所の許可を得れば、譲渡可能です。
今回のご相談のように、例え地面は借りていたとしても、その上に自分のお金を払って建物を建てたのに、それを自由に売ることは出来ないというのは絶対に納得いかないというのも無理もないことです。
そもそも、借地権は「貸したらもう返ってこないと覚悟せよ」といわれるほど極めて強い権利です。現に、一回借りてしまえば、必要さえあればずっと借り続けることができてしまいます。所有権に近いほど、極めて財産的価値の高い権利なのです。したがって、借地権付きで建物を譲渡しようとすれば、それを買いたいという人は、世の中にたくさんいるのです。
ですから、今回のご相談で、実際に建物を売買すれば、東京都足立区の土地である以上、土地価格の何割か(場合によりますが、例えば、７割とか)で売れるわけです。
その場合、１０００万円以上になることもあるわけですから、諦めて取り壊す場合(取り壊しにも、３００万程度かかります)とは年収何年分になるほどの大きな差が出るわけです。したがって、借主としては、絶対に諦めない方が得策です。
そこまで価値の高い権利ですから、率直に借地権自体にも価値を認めるべきといえます。それにもかかわらず、地主が任意に承諾しない限り絶対に譲渡できないというのでは、結局建物も壊さざるを得ないことになりかねず、社会的にも不経済・不合理です。そこで、借地借家法は、裁判所が地主に代わる承諾を与える手続を創設しています。
その手続のなかで、地主に承諾料をいくら払うか等が決定されます。承諾料については、借地権価格の数％とされることが多いといえます。承諾料があまりにも高くて、建物を売ってもほとんど利益が出ないということは、普通の価格で建物を売買していれば、通常ないでしょう。
注意しなければならないのは、どんな人にでも借地権付き建物を売却できるわけではないということです。例えば、素性のよくわからない暴力団のような人に売ろうとしても、裁判所は許可しないでしょう。あくまでも、しっかりと地代を払えるような方である必要があります。
地主がどうしても第三者に売却したくないような場合、地主は借地上の建物を自分が買い取りたいという意思表示をすることが出来ます。自分が買い取りたいという地主の意思表示は、地主の権利でもありますから、この場合は地主が優先されます。
つまり、第三者ではなく、地主に売るということになります。この場合でも、地主が買ってくれるわけですから、壊して出ていくのとでは大違いの利益が出ることになります。
ただ、買取を希望していた第三者との調整は必要になります。当事務所では、第三者に対しても、手続を説明し、地主が買い取る場合には売ることは出来ない旨をしっかりと理解していただき、トラブルを未然に回避致します。
法律事務所による実際のトラブルと解決方法が説明されています。
