借地権の登記について解説していきます。

参考： 司法書士法人　渡辺総合事務所 渡辺行政書士事務所

参考： 司法書士法人　渡辺総合事務所 渡辺行政書士事務所

登記した場合のメリット
これらの定期借地権につき、登記した場合、
第三者に対して対抗することができる対抗力を得ることができますが、
その他に以下のようなメリットがあると考えられます。

※ちなみに、デメリットと言いますか、登記コストがかかるのが負担です。


土地所有者（貸し手側）のメリット


定期借地権は、契約期間の満了により借地契約が終了することから、
借主は原状に復して土地を返還することになりますが、借主が土地を返還しない場合、
定期借地契約終了に基づいて明渡訴訟を提起する必要があります。

土地所有者が、定期借地契約を証明するには、
一般定期借地権では特約の存在を明確にした公正証書によるなどの書面、
事業用借地権では公正証書が証拠として必要となります。

証拠となる書面を紛失した場合、公正証書であれば、
存続期間内は公証役場に保存されているので、謄本を請求することが可能です。
私製の書類であれば紛失した場合には、定期借地権を証明することが困難になります。

このような場合、定期借地権の登記がなされていれば、
不動産所在地の法務局で登記事項証明書を取得することにより、定期借地権を証明することが可能となります。


借主側のメリット


借主の権利が公示されます


担保権について定期借地権の登記をすることにより、借主の権利が公示されます。
その結果、借主が事業資金の融資を受ける際の担保の手段が広がることになります。

例えば、通常の借地上建物への抵当権の登記のほかに、
借地権が地上権の場合にはその地上権に抵当権を設定することが可能となります。

また、借地権が賃借権の場合には賃借権を質権や仮登記担保権、
譲渡担保権などの目的にすることも可能となります。

第三者に対して借地権を対抗することができます

借地権の対抗力について存続期間内に借地上の建物が滅失した場合、
定期借地権の登記をしていないと借主は、土地の譲受人等の第三者に対して借地権を対抗できなくなります。

ただし、建物の滅失後再築するまでの２年間、借地上に立て札等の掲示をして、
滅失した旧建物を特定する事項、滅失日、再築予定がある旨の表示をすることにより、
借主は土地の譲受人等の第三者に対して借地権を対抗することができます。

しかし、定期借地権の登記を行っておけば、存続期間内に建物が滅失して再築するまでの期間、
上記のような立て札等を掲示する必要はなく、
土地の譲受人等の第三者に対して借地権を対抗することができます。

借地権の対抗力の及ぶ範囲を明確にすることができます

借地権の対抗力が及ぶ範囲について借地権の対抗力が及ぶ範囲についても異なるところがあります。
すなわち、定期借地権の登記をすることにより、借地権の対抗力の及ぶ範囲を明確にすることができます。

たとえば、隣接した二筆の土地があり、一方が建物の敷地であり、他方が駐車場である場合、
借地上の建物のみを登記すると、借地権の対抗力は建物の所在地番である敷地のみです。

二筆の土地につき、定期借地権の登記をすることにより、
敷地と駐車場について対抗力が及ぶことになります。

参考：税理士法人チェスター

参考：税理士法人チェスター

借地権を相続登記することは可能か

借地権（建物を所有するために、他人の土地に設定された賃借権や地上権）を
相続登記することは可能についてですが、答えは可能です。

借地上の建物および借地権を相続するのに、
地主の承諾は必要がなく土地の賃貸借契約書を書き換える必要もありません。

地主に土地の賃借権を相続により取得しましたと伝えれば十分です。

ただ、建物の所有権については、相続人名義に相続登記をする必要があります。

なお、借地上の建物を第三者に譲渡する場合には、必ず地主の承諾が必要があります。

よく、借地権の相続を聞きつけた地主から、
賃貸借契約書の名義書換や名義書換料の請求をされるケースがありますが、
賃貸借契約書をわざわざ作りなおしたり、名義書換料まで支払ったりする義務は全くありません。

ただ、誰が今後借地人となり賃料を支払うのかを地主に内容証明で通知しておくとよいでしょう。

なお、相続した借地権が定期借地権の場合も当然に相続することができますが、
存続期間が定められていて、存続期間満了すると借地権は消滅し、
建物を解体して土地を地主に返さなければなりません。

定期借地権とは、存続期間を５０年以上とする借地権で、契約の更新や延長がなく、
建物買取請求なども認められていないものです。

参考：借地権問題.com

参考：借地権問題.com

借地権の登記方法
　「借地権の登記」を行う場合、借地契約を締結している土地の全部事項証明書の権利部（乙区）に、
借地権の項目を記載するというのが１つ目の方法です。

　しかし、これには地主と借地権者が共同でその手続きを行う必要がある上、
地主が所有している「土地の登記」に借地権に関する事項を記載する形式となります。

　地主にとっては手間のかかる手続きですが、
実際には地主が所有している土地に「借地権の登記」をしなくてはならないという義務はないため、
通常は借地権の登記に対して協力的ではありません。

　そのため法律上では、借地権者が自己所有の建物に対して「建物の登記」を行えば、
それを借地権の登記に代わるものとして認められています。

　この建物の登記を行うことで、借地権者は借地権を第三者に対抗できるようになり、
例えば地主が底地を売却したとても、借地権者は借地権を主張することが可能です。

　逆に考えると、借地上の建物の登記を怠っていると、
底地が売却された場合に借地権が主張出来なくなってしまうため、
建物の登記は必ず行うようにしましょう。
借地権において登記が必要なタイミング
　借地契約を締結された土地やその土地上の建物において、
登記をする必要があるのはどんな時なのか見ていきましょう。


①　借地契約を締結した時


　まず、最初に借地契約を締結し、
その土地上に新しく建物を建てた際に借地権者はその建物の登記を行います。

　建物を新しく建てた場合には、まず建物の表題登記を土地家屋調査士に依頼して行い、
表題登記を行った後、建物の所有権保存登記を司法書士に依頼して行います。



②　借地権が売買されたとき


　借地権者が借地権を売却し、借地権者が変わる場合にも登記が必要です。

　なお、借地権を売買する場合は「建物」を売買することにより、
「借地権」が付随してくるという形式となります。借地権のみの売買は存在しないので注意しましょう。
これについては借地権を売却する相手が地主の場合も例外ではありません。

　借地権付き建物を第三者に売却する場合、借地権者から第三者に建物所有権移転登記を行います。
この手続きは建物を中古で購入したときと同様ですが、借地権を第三者に売却するには地主の承諾が必要です。

地主に借地権付き建物を売却する場合も手続きは同様で、
この際には土地と建物の所有者が地主で同一となるため、借地権は消滅します。

　もしくは、地主が建物を壊して土地を利用する場合には、
所有権移転登記の代わりに建物の滅失登記を行います。
なお、滅失登記の場合は表題部を消す手続きとなりますので、
司法書士ではなく土地家屋調査士に依頼して行います。



③　底地が売却された時



　地主が底地を売却し、底地の所有者が変わる場合も同様です。

　地主が第三者に底地を売却した場合には土地の所有権移転登記を行います。

　これにより、例えば万が一それまでと違う人物から突然地代の請求をされ、
元々の地主と連絡がつかないような場合でも、
全部事項証明書を確認して底地の所有権移転が行われていることが確認できれば、
底地の売却により地主が変わったと判断することが可能です。

　また、地主が底地を借地権者に売却した場合は、
土地の所有権移転登記の結果、建物と土地の所有者が同一となるので借地権が消滅します。



④　底地と借地権が同時に売買されたとき



　地主と借地権者が協議により、借地契約を終了しその土地を共同で売買する場合も想定されます。

　この場合、土地・建物両方の所有権が同時に第三者に移転し、
土地と建物の所有権が同一となりますので、借地権は消滅します。

　もしくは、②の地主に借地権を売却した時と同様、
第三者が建物は不要な場合は建物の所有権移転登記は行わず、代わりに建物の滅失登記を行うことが出来ます。



⑤　底地・借地権を相続する時



　底地権者や借地権者の所有者が死亡し、相続が発生した場合、土地や建物の相続登記が必要となります。

　なお、借地権を相続する場合には地主の承諾は不要ですが、
法的な相続人（子供、親、その他の直系尊属、兄弟姉妹、配偶者）以外が継承する場合は「贈与」となります。
贈与は相続ではなく「売却」扱いとなり、
②と同様に手続きの際に地主の承諾書が必要となりますので注意しましょう。