定地借地権のメリットとデメリットを解説していきます。

参考：ニフティ不動産

参考：ニフティ不動産

借地権付き物件のメリット

借地権付きの物件の最大のメリットは、安価であるという点です。
土地に関わるコストが削減され、結果、不動産の購入価格が安くなります。
特に東京都内などの地価の高い場所では、住宅を買う時にコストを抑えることができるのは、
大きなメリットになります。
また、税金に関してもメリットがあります。
土地を所有すると固定資産税や都市計画税などの税金が発生しますが、
借地の場合は所有している訳では無いので、固定資産税や都市計画税は地主が納めることになり、
購入者は課税されません。

借地権付き物件のデメリット

ここでは、３つのデメリットを紹介します。

デメリット１：地代を地主に払わないといけない
借地権付き物件のデメリットは、地代を地主に支払わなければならない点です。
住宅購入資金の安くなった分や税金の免除の部分をトータルすれば、
それでも借地権付きの方が経済的メリットは大きい場合もあります。
しかし、心理的な面として地代の支払いに抵抗を感じる人も、やはり多いです。

デメリット２：銀行の融資（住宅ローン等）を受けにくくなる可能性あり
銀行の融資を受けにくくなる場合があります。借地権は土地の所有権では無いので、
担保価値が落ちてしまい、銀行が融資を渋ることに繋がり得るのです。
借地権や定期借地権付の分譲物件を新築購入するときは、比較的簡単に住宅ローンを受ける事が出来ますが、
中古で購入する場合は、審査が厳しい場合や融資額に制限が出る場合もあるので購入前に確認が必要です。
住宅ローンの事前確認はこちらでも可能です。

デメリット３：売却・譲渡・増改築の際、地主の許可が必要になることも
借地権の場合、上に立っている建物で増改築・リフォームなど工事をする場合、
地主の許可が必要になることが多いです。また、売却や譲渡などの場合にも地主の許可が必要になります。

貸主に伝えずに、子供名義で建物を新築したり、共同名義の二世帯住宅を建てたりすると、
トラブルにつながることがあるので、注意しましょう。

さらに、増改築や名義変更等にともない、
各種手数料が発生することもあるので、覚えておくとよいでしょう。

参考：借地権問題.com

参考：借地権問題.com

借地権付き分譲住宅やマンションのメリット

　借地権付き分譲住宅やマンションの最大のメリットは、価格が安く収まるということです。



　地域や物件にもよりますが、借地権の土地も含めた不動産の購入に
比べて30〜40％ほど安くなることが多くあります。

　また、購入価格が安いということを考えると、その後部屋を賃貸物件として利用する場合、
賃料は所有権の場合と変わりませんので利益率は必然的に高くなります。
なお、借家人には借地権が設定されていることはさほど影響がないため、
借地権付き分譲マンションも通常の分譲マンションと同様の基準で家賃等の条件を定めることが可能です。

　借地権付き分譲マンションは都心部に多いことを考えると、
自分が居住する場合でも賃貸物件にする場合でも、
価値のあるマンションを安い価格で購入できることは非常に大きなメリットであると考えられます。



　また、土地は自分の所有物ではないため、固定資産税や都市計画税、
不動産取得税などの土地に対してかかる税金は不要です。



　定期借地権の場合は契約期間が明確に定められており、
その期間満了時には建物は取り壊すこととなります。
そのため、先を見越した計画を立てることが出来、
建て替え決議や大規模修繕などを行う時間や費用も省くことができます。

　将来的に引っ越しを考えている場合や、高齢になってから住宅の購入を検討している場合など、
50年以上同じ住宅に居住する可能性が低いときには、メリットのある購入方法であると考えられます。

借地権付き分譲住宅やマンションのデメリット

　借地権付き分譲住宅やマンションの場合、その住宅やマンションの建物自体は「購入」していますが、
その建物が建っている土地は「賃貸」ということになります。
そのため、毎月定額の「地代」を支払い続けなくてはならないということはデメリットと言えるでしょう。

　また地代だけではなく、定期借地契約終了時にマンションを解体して地主に土地を返還する義務があるため、
それに向けた「解体積立金」も毎月支払わなくてはなりません。　

　当然ですが、住宅やマンションを一括購入した場合や、
ローンを払い終えた場合でも関係なく地代や解体積立金の支払いは必要となりますので、
ランニングコストを抑えたい場合には不向きだと考えられます。

　また、住宅ローンを組む際に、通常の分譲住宅やマンションのような「所有権」に比べて、
「借地権」は担保価値が低いと捉えられしまうことも多々あります。
そのため、通常の分譲住宅やマンションに比べて、借入可能額が少なくなってくる可能性もあります。

　さらに、「いつか壊す」というリミットが決まっているということもデメリットになりやすいポイントです。

　この場合、期間満了に近づくにつれて資産価値は急激に減少すると見込まれるので、
途中で売却を検討している場合は注意が必要です。

　また、20年、30年と経って建物が老朽化しても、
「いずれ壊すのだから」と言って修繕をしない可能性もあり、
住みづらい状態のまま残りの期間を過ごすことにもなり兼ねません。

　そして最大のデメリットは、「定期借地権」が発足し、
借地権付き分譲住宅やマンションが登場してまだ日が浅いということです。

　定期借地権という制度ができたのは今から約25年前です。
発足当時から建てられている借地権付き分譲マンションでも、
50年契約であれば残り半分の期間が残っています。

　契約終了を迎える時にトラブルが発生する可能性も考えられますが、
現状ではまだ期間満了を迎えた借地権付きの分譲住宅やマンション自体の前例がないため、
実際のところはまだ不明確な部分が多いのも事実です。

参考：不動産の学校

参考：不動産の学校

メリット
そんな借地権のメリットは2つ。

・価格が安い
・税金を払わなくて良い

お金がかからないのがメリットです。これ以外のメリットはありません。

払わない税金は、固定資産税・都市計画税の2つ。なぜなら土地を所有している地主さんが払います。


デメリット
でも価格が安いのには理由があるからです。そして借地権にもデメリットがありますよ。

・住宅ローンを借りるハードルが高い
・売却に地主許可がいる
・地代を払う
・承諾料、更新料もかかる
・地主との人間関係がある
・家の建て替えに地主の許可がいる　　

参考：暮らし応援ブログ「家ェエイ」

参考：暮らし応援ブログ「家ェエイ」

普段は、ほとんど聞く事が無い「定期借地権」という言葉。

ですが、家の購入を考えている方だと聞いたこともあるかもしれません。

家を購入するというのは「土地も含めて買う」というのが一般的なイメージだと思います。

しかし、定期借地権というのは”定められた期間（一般的に50年）”土地を借りる契約の事をさします。

定期借地権は「1992年8月に施行」されたので、まだ制度が出来てからまだ50年は経っていません。

そのため、実際に50年経って土地を返している人がおらず、
土地を返却する際にどういったトラブルが起こるのかはまだわかっていません。

そのため定期借地権で土地を借りて家を建てるという方は、
よく考えておかないと50年後に色々と困る可能性も出てきます。

そこで今回は「現在分かってきている定期借地権のメリット・デメリットについて」解説していきましょう。
定期借地権のメリットについて
まず不動産営業マンとして客観的に「定期借地権」という制度を見ると、地主にとってメリットが多いと言えます。

具体的に「更地で放置している」ことを考えれば、

税金が安くなる
土地の管理をしなくても済む
地代も入る
というメリットがあり、さらに50年後には土地は返却されるので「土地を家族に残したいから売るのは嫌だ」
という地主にとって非常にありがたい内容なんです。

ですから、定期借地権というのは「土地を売りたくない＝新しく家を建てる土地が増えない」
ということを改善するために考えられた制度と言えます。


借主にとってのメリットは？

借主にとっての定期借地権のメリットは、土地の購入費を家の建築費用に回すことで
「グレードの高い家に住める」ということでしょう。

また土地を貸す地主さんも「売るのは嫌だけど50年後に返却されるならいいよ」
と立地条件の良い土地が出てくることが多いです。

よく定期借地権を勧める建築会社ではグレードの高いモデルハウスを見せて
「土地を定期借地権にすれば、こんなに綺麗な家に住めますよ」という営業トークが使われています。

たしかに家は住宅展示場で見るモデルハウスのように綺麗です。

ただ、個人的にこれがメリットと言って良いものか
「一人の善良な不動産営業マンとして悩ましい所」なんです。

というのも私は借主さんにとっては「定期借地権はデメリットの方が圧倒的に多い」と考えているからです。
定期借地権のデメリットってたくさんあるの？
地主さんにとってはメリットの多い定期借地権も、借主さんにとってはデメリットになる部分もあります。

ここでは借主さんにとっての定期借地権のデメリットを一挙公開していきます！


土地の購入費がなくても「地代」が発生する
定期借地権で家を建てる時に注意しないといけないのは「地代」です。

土地を借りるわけですから毎月の地代が発生する、
そして地代は「住宅ローンとは別」という点を考えないといけません。

つまり住宅ローンの支払いだけで考えれば、土地の購入費が無いので安く済みます。

しかし、地代が発生する（最低でも2～3万円くらいは必要）ので、
じつは毎月の支払いで考えると定期借地権にしたから安く済むというでもありません。

それなのに「土地の購入費が浮くので家のグレードをアップさせましょう」
という営業トークに乗ってしまうと、毎月の支払いが苦しくなってしまいますから、
きちんと地代も計算して支払いを考えないといけません。



定期借地権って安く済むんじゃないの？
ちなみに定期借地権は「土地を買わないから安く済むのか？」というと、正直そんなことはありません。

毎月の支払いだけではなく、
通常は保証金（家の解体費用として100～200万円前後）を先に預けるケースもあります。

そうなってくると　地代25000円×50年（600か月）+保証金200万円＝17,000,000円

というような計算がオーバーではなくあり得るので「土地買えるじゃん！」ということにもなるでしょう。

ですからモデルハウスを見たハイテンション状態で契約は控えて、冷静に落ち着いて検討するようにしましょう。



50年後に家を取り壊して土地を返す
定期借地権は、基本的には50年契約で「満了すると土地を更地にして返却する」ことになっています。

これが定期借地権の契約で「大きなトラブルになるのでは」と不動産業界で危惧されている点です。

仮に「30歳で家を建てて80歳になったら家を取り壊して更地にして返す」って、どう思いますか？

また80歳という高齢で賃貸物件は簡単に借りることは出来ません。

私が知る建築会社では、かなりこの辺りグレーな話（契約延長できるとか）をしている所もあるので、
定期借地権が始まった1992年から50年後の2042年以降は大荒れになるのではないかと思います。



定期借地権の家は買い手が付かない
また定期借地権は「50年という期限付き」なので、家を売却したい時には買い手がなかなか見つかりません。

定期借地権の家で15年が経過していたら、次に購入する方は残り35年しか住む事が出来ません。

35年後に家が無くなる中古物件を、わざわざ選んで買う人は相当少ないというわけです。

家の購入を検討する時は「売る」ということを考える方は少ないですが、
それでも可能性としては十分に起こりうることですから考えておくべきことと言えます。


このように定期借地権にはデメリットも存在します。

こういったことを包み隠さず教えてくれる業者であれば信用がありますし、
その上で定期借地権のことを理解して契約するなら問題ありません。

しかし、良いことばかりを説明して「早く決めないと土地が無くなるよ！」
と焦らせる営業をする会社も少なくありません。

家は大きな買い物ですから後悔の無いように、しっかりと勉強して契約するようにしましょうね。
そんな定期借地権でも「契約した方が良い」ケースは？
ここまでを読むと「定期借地権はデメリットが多そうだな」と思われるでしょう。

しかし「こんな人は定期借地権で契約するのもアリでしょ！」という方もみえます。

それは「土地を相続する予定がある」という人。

例えば「親が住んでいる土地を相続することになる」
という方は定期借地権の契約は都合の良いものになるでしょう。

実際、中古住宅というのは思っているよりも買い手が見つかりません。

そうなってくると「相続する土地」と「自分で購入した土地」の２つを管理することになり、
当然固定資産税も2件分。

また最近は空き家もきちんと管理しなければいけないので、
ゆくゆく相続することが分かっているのであれば定期借地権は気が楽だと思います。