土地の値段について

土地カツnet

参考：土地カツnet

土地の価格には4種類あり、日常で物の価格が4つもあることは珍しいので、土地の価格が多くあることを不思議に思うかもしれません。
でも、「一物四価」という言葉が存在し、1つの土地に対して異なる4つの価格があることをこう呼びます。

さらに、不動産鑑定士の鑑定による鑑定評価額を加えると五価です。

実勢価格
公示地価/基準地価
相続税評価額（相続税路線価）
固定資産税評価額（固定資産税路線価）
鑑定評価額
価格が知りたい時、種類が多くてどれを利用すればよいのか迷いますが、それぞれの価格には特徴があって、知ってしまえば使い分けで迷うことはないので、それらの違いから解説します。


１．実勢価格
不動産に同じものは2つとないので、個別に取引価格が決まります。
具体的には、売主と買主の合意によって価格を決めるため、同じ土地でも価値を高く感じている人同士と、価値がないと感じている人同士では、取引価格が異なる特徴を持っており、厳密に価格は決まっていません。

しかし、似た土地で最近の取引事例を複数集めてみると、特別な事情がない公平な取引であれば、ある一定範囲の価格帯で取引されているのが分かります。
例えば、同じ道路に接している隣り合った土地が、㎡あたりの単価で数万円も違うようなことは起こらず、同じ広さなら同じような価格で取引されます。

これこそが実勢価格ですが、あくまでも相場でしかないため、実勢価格での取引が約束されるといった性質の価格ではありません。
また、実勢価格は過去の取引事例を参考にする性質上、得られる取引事例の数が少ない地域は正確性に欠けますので、実勢価格に代わる価格として、査定価格や不動産会社の売り出し価格も参考にします。

２．公示地価/基準地価
公示地価は国土交通省が、基準地価は都道府県が年に1回公表する土地の価格です。
公示地価は公表されたときによくニュースや新聞で取り上げられ、全国で最も高い地価（東京都銀座）や上昇率などが話題になっていた記憶はないでしょうか？

公示地価や基準地価は、すべての土地に対して公表されるものではなく、概ね標準的とされる標準地を選び、1㎡あたりの価格で公表されます。
また、公示地価と基準地価の標準地が異なっても、評価基準は同等と考えても問題なく、知りたい土地に近いどちらかの標準地を探すとよいでしょう。

公示地価（地価公示価格）や基準地価（都道府県地価調査価格）は、後述する相続税路線価、固定資産税路線価と共に同じシステム で提供されています。


３．相続税路線価（相続税評価額）
相続税の税額を決めるための基礎となる評価額を、相続税評価額といいます。
相続税評価額を普段求めることは少ないですが、相続で初めて相続税額を知るのでは相続人に酷であるため、事前に推測できるように相続税路線価が公表されています。

４．固定資産税路線価（固定資産税評価額）
固定資産税は毎年課税される税金なので、土地の税金ではよく知られています。
相続税評価額と同様に、固定資産税の税額を決める評価額を固定資産税評価額と呼び、土地の所有者に毎年送られてくる、固定資産税課税明細書で確認できます。

固定資産税課税明細書は所有者しか手に入らないため、知りたい土地が自己所有ではない場合、固定資産税路線価を使って簡易に求めることが可能です。


５．鑑定評価額
道路の価格を表す四価以外には、不動産鑑定士に土地を評価してもらうことで、鑑定評価額という客観的な土地の価格を知ることもできます。
鑑定評価には国土交通省が提供する鑑定評価基準があり、作成される不動産鑑定評価書は、公的機関に提出が可能なほど高い証明力を持っています。

仲介業者がサービスで行う査定とは異なり、鑑定評価は厳密に不動産の価格を評価するもので、公示地価/基準地価も不動産鑑定士が算出した鑑定評価額をベースとします。
ただし、鑑定評価額がいくらでも、売主と買主の事情により、その価格で取引されないのが不動産の面倒なところで、鑑定評価額は第三者視点の価格に過ぎません。
しかしながら、価格の公平性を訴える材料にはなり、最も正確な土地の価格を得られるのが鑑定評価額です。

鑑定評価は不動産鑑定士の独占業務
不動産鑑定士以外が鑑定評価を業務とすることは禁じられ、無資格者が行うと法律で罰せられますが、そもそも鑑定評価は極めて専門性が高く、普通の人にはできません。
そこで、不動産鑑定士に依頼して、不動産鑑定評価書を作成してもらいます。

問題は不動産鑑定士に支払う鑑定料で、土地の価格が高くなるほど高額になり、安いところでも15万円程度からスタートするのが相場のようです。

土地が高いほど鑑定料が高くなるのは、高い土地の不動産鑑定評価書は、それだけ証明書としての責任が重くなり、法人資産の鑑定依頼などで不動産鑑定士が鑑定を誤ると、場合によっては損害賠償請求にまで発展する恐れがあるからです。

不動産売却の教科書

参考：不動産売却の教科書

1970年から地価公示制度が始まって以降、国内の土地価格の透明性は格段に上がってきました。
さらには、特にインターネットで土地価格の様々な指標が公表され始めて以降、誰でも手軽に土地価格を知ることが可能となりました。
土地の相場を調べる方法の前に土地の価格について少し見ていきましょう。

国や税務署、市区町村などが公表している土地価格に関するものは

地価公示・都道府県地価調査
相続税路線価
固定資産税路線価
の3つがあります。

これらの価格水準は概ね以下のような関係でバランスが取られています。

地価公示・都道府県地価調査 ・・・　概ね市場価格
相続税路線価 ・・・　地価公示・都道府県地価調査価格の80％
固定資産税路線価 ・・・　地価公示・都道府県地価調査価格の70％
よって、「地価公示・都道府県地価調査」が売却時に参考となる土地価格の相場と言えます。

ただし、地価公示は相続税や固定資産税を決める元となる政策的な価格でもあります。

実際のマーケット価格とピッタリ同じかとまでは言い切れません。

実際のマーケットのスピードよりも半年以上も遅れて発表されているため、土地価格が急激に上昇または下落している時は、参考にならないこともあります。

また傾向としては、東京都内の様に土地価格の高い所は、実際のマーケット価格は「地価公示・都道府県地価調査」よりも高い水準で決まることが多いです。

地価公示価格を下げないようなエリアも散見
一方で、地方の郊外のようなところは、市町村税である固定資産税が重要な財源になっていることから、なかなか地価公示価格を下げないようなエリアも散見されます。

そのため地方の郊外の様に土地価格の低い所は、実際のマーケット価格は「地価公示・都道府県地価調査」よりも低い水準で決まることが多いです。

土地価格相場が分かる土地代データ

参考：土地価格相場が分かる土地代データ